广州“三旧”改造怎么做？民意征集结果最新出炉

记者从市住建局获悉，《广州市旧村庄旧厂房旧城镇改造实施办法（征求意见稿）》意见征集情况已公布，共接到37条共9大类意见建议。其中，市民提议联动改造，从片区角度谋划“三旧”改造，与广州今年提出的“加快广州新中轴线（海珠）片区、广州火车站片区、罗冲围片区等区域连片提升改造”不谋而合。

征求意见稿首度将“统筹做地”模式纳入其中，做地涉及的是重点城市更新片区，这些区域的改造要谋划导入产业，为城市长远发展造血。记者采访长期参与旧改的本地国企、深耕城中村改造的专家，听取他们对统筹做地以及城中村改造的建议。

(相关资料图)

9大建议：

不同类型项目联动改造，片区角度进行谋划

7月7日至8月5日，《广州市旧村庄旧厂房旧城镇改造实施办法（征求意见稿）》向社会公开征求意见。期间，市住建局通过网站留言、电子邮件等渠道共收到意见37条，相关意见正在研究处理中。

市住建局将37条意见归纳为9大类。其中，市民建议“三旧”改造应充分保障公众的知情权、参与权、表达权和监督权；优化“三旧”改造审批流程，并明确历史文化保护、树木保护等专项评估方案编制要求。

市民建议，明确容积率奖励、用地管理、复建安置资金监管、安置补偿、退出机制等相关条款的具体操作细则；明确产权注销、政府补位等条款的具体操作细则。此外，进一步规范税收、资金使用的规定；明确“三旧”改造中地下空间的规划要求、土地供应方式等内容。

市民还建议，加强项目计划管理，分区分片有序推进“三旧”改造；提议“三旧”改造不同类型的项目可联动改造，从片区角度进行谋划；希望“三旧”改造加强统筹规划，明确刚性管控、交通路网、产业导入、功能分区等内容。

不同类型项目联动改造、片区角度谋划，正好对应2023年广州市政府工作报告的内容。报告提到，要充分发挥有效投资的关键作用，以重大关键项目牵引投资增长，加快广州新中轴线（海珠）片区、广州火车站片区、罗冲围片区等区域连片提升改造，力争城市更新投资超2000亿元。

统筹做地：

企业期待明确融资渠道，增强政策稳定性

根据征求意见稿，“三旧”改造的全面改造项目新增统筹做地等其他模式，具体实施按相关规定执行。今年广州市出台了统筹做地工作措施和工作方案，适用于经市政府同意的重点城市更新片区。所谓统筹做地，就是政府引入企业，将有待拆迁、七通一平的“生地”做成可以出让的“熟地”。

目前的改造模式，对于企业而言有哪些利弊，如何看待统筹做地模式？参与广州多个重要旧改项目的越秀地产城市更新集团相关负责人表示，目前的旧改模式，优点是已有多年经验、全套政策及全周期完成案例，路径清晰可循，但存在过往房地价持续上行导致村民期望值较高的问题，有一定实施难度。

对于统筹做地模式，该负责人认为这是创新尝试，政府强化土地一级管控，走政府主导征拆的路径，某种程度上可规避旧改带来的多方利益博弈等历史问题。目前具体融资渠道及条件支持未明确，且现行征拆标准与原旧改标准存在较大差异，需考虑未来动拆迁工作的落地执行和推进效率。

对于广州“三旧”改造的建议，该负责人表示，鉴于旧改项目周期较长的特点，建议保持和增强政策的稳定性，特别是涉及用地报批、规划指标、改造成本、拆补标准等的延续性，避免改造过程中，因政策变化给项目带来颠覆性影响。如有新政实施，建议做好原有政策与新政策之间的衔接，防止不确定性因素增加影响项目推进质量和推进效率。

产业导入：

城中村产业升级要由懂产业的主体来操刀

记者留意到，广州今年要加快的广州新中轴线（海珠）片区、广州火车站片区、罗冲围片区等区域连片提升改造，都是城市重点功能区、主要交通廊道、重要景观廊道、重大交通枢纽等重点区域，改造远远不是单纯的新增住宅供应，更要谋划引入产业，为城市发展造血，“产业导入”也是市民建议中期待明确的内容。

20世纪九十年代开始深耕广州城中村改造的广州市现代城市更新产业发展中心院长江浩说：“城市更新和产业转型正在进入高度互动互促时期，广州272条城中村里面有一半以上是产业村，比如中大康乐村、凤和村，荔湾的山村，越秀的瑶台村等，大拆大建赶走产业和一味保留现状都是不合适的，建议产业村单独分类形成指引，认真研究产业转型需求，确定腾挪开发时序和招商运营机构，加强主题产业载体的先行开发，产业村的改造要达到产业转型和产城融合，不是一个‘产居比’那么简单的事情。”

“这需要精准如‘绣花针’一般的功夫，也需要懂产业的主体来操刀。”江浩说。过去的城中村改造，通常由地产开发商主导，但对于产业导入的工作，地产商不论是经验还是资源都未必能够胜任。“现在统筹做地的模式，可以在‘洗菜’之后进行‘分菜’，将不同的内容交给不同的主体来负责，比如地产开发商负责建房子的部分，产业导入可以让产投机构、商会等主体来介入，另外还有公共服务、保障性租赁住房等内容，需要更多的主体加入。”

文、图/广州日报·新花城记者：李天研