委员履职｜梁国强：细化“物业管理区域划分标准”

经过近两年的发展，市场上出现了越来越多的集现代商业、品质办公、高端住宅为一体的产城融合综合体项目。在这些项目中，不同业态的使用群体对物业服务标准的要求和付费意愿有着非常大的差距。那么，广州应当如何定义“物业管理区域划分”的标准呢？广州市政协委员、新世界中国华南区域总经理梁国强建议，细化“物业管理区域划分标准”，支持所有权人以协议形式行使分区管理权。

以广州市天河区华景新城西区为例，该区共有20栋楼（包括翡翠居4栋楼），共用出入口且无物理上的隔离。因翡翠居和另外16栋不在同一个建设用地规划许可证红线图，按区住建局的指导意见，筹备组将翡翠居排除在本物业管理区域之外。随后，翡翠居B1栋业主杜汉军发起行政诉讼，法院最终以物业管理区域划分不当为由，判决撤销了棠下街道办2016年8月8日《业主委员会备案回执》【案号为(2017)粤71行终1666号】。

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梁国强认为，参考前述典型案例的情形，如果在物业管理中，简单地、一刀切式地贯彻“同一用地红线只能划分为一个物业管理区域”，可能放大不同业态业主之间的利益分歧，进而影响社会和谐与稳定，这与物业管理区域划分的目的背道而驰。

建议：物业管理区域划分细则需考虑多重因素

梁国强建议借鉴先进城市经验，因地、因时、因事制宜，物业管理区域划分细则可以考虑以下因素：设施设备能否分割和独立使用，实操中可结合个案的具体情形，作出弹性解释。比如，如果仅仅是共用了一段围墙，或者是共用一个配电房等，可以不视为必须划分为同一个物业管理区域的因素。同时，以管理和维护责任为导向，能独立分区的允许尽量分区，比如：被道路、河道等分割为两个以上相对封闭区域，且能明确共用配套设施设备管理、维护责任的，可以分别划分为独立的物业管理区域。商住综合体，非住宅部分具有独立设施设备并能够封闭管理的，可以独立分区。

建议：支持所有权人以协议形式分区管理和行使自治权

以提升广大群众生活幸福感为核心，按“兼顾规模、有利管理，保障治权、尽量分离”的方向，梁国强建议细化物业管理区域划分标准，支持所有权人以协议形式分区管理和行使自治权。

首先，转变观念，把目标和社会效果作为行政指导的方针。以综合体为例，同一用地红线内往往有不同类型的建筑，可以尽量划分为不同管理区域，避免产生普通收费（普通服务标准）去补贴高收费高服务标准的“亏损”，贯彻“用者自负”原则，从源头上减少不同业态类型之间的投票权互相制约造成的僵局。

其次，不同业态之间的建筑构造相对独立存在分界线的，即使有部分共用设施设备，只要通过协议能明确管理和维护责任，就应允许和支持各自独立分区。建议充分借鉴上海和天津的分割经验，允许建设单位在第一次预售前确定分区方案。住建部门可以指导建设单位列明各项共用设施设备和相应的维护责任，列明共用场所的管理责任主体和向全体业主开放等，并在物业管理区域备案回执中详细载明，同步要求建设单位向买受人公示，对建设单位和其他业主产生法律约束力，满足这些条件后原则上即可以允许商场独立分区。

最后，加强事后监管。同一用地红线内划分为两个以上独立物业管理区域的，如果某一区域滥用权利损害其他区域正当权益的，住建部门可以依《广州市物业管理条例》第46条等规定，依职权撤销业主大会、业主委员会作出的相关决定。

文/广州日报·新花城记者：罗磊

图片由受访者提供