物业服务差却拒不退场！小区业主该怎么办？法院说……

大洋网讯 小区卫生差、物业服务不到位，小区业主要求更换物业公司，然而物业却拒不退场，更换物业陷入僵局......

业主与物业之间的矛盾一触即发，这样的僵局该怎么破？记者今日了解到，广州白云法院日前就执结了一起涉及物业退场的强制执行案。

案情回顾：

业委会要求物业退场遭拒绝

多年前，昌某物业公司依据建设单位指定对某小区进行物业管理，提供物业服务，但未与该小区各业主之间签订物业服务合同。

2020年9月10日，小区成立业主委员会。10月25日，业委会向物业公司发出通知，称小区已于10月24日召开了业主大会，表决通过了该小区“重新选聘物业服务企业”的决定，要求物业公司于10月30日前将该司在小区组织物业服务的有效合同或协议提供给业委会，否则将于11月30日24时0分终止其在小区的物业项目，并在12月15日前完全退出小区物业管理区域。

后双方就物业服务合同终止与否等相关事宜产生纠纷。

2021年3月27日，业委会再次向物业公司发出通知，称根据2021年1月1日起施行的《广州市物业管理条例》的相关要求，于2月7日召开了业主大会。根据会议表决结果，正式通知终止与物业公司在小区的物业项目，终止时间为4月15日24时0分，并于4月15日前移交物业服务用房及相关资料。

物业公司未按上述要求撤出小区，遂成讼。

法院经审理认为，业委会已提供了表决票等相关证据证实涉案小区业主大会表决同意终止与物业公司之间的物业服务合同关系，在物业公司未提供证据证实上述会议表决决议已被撤销或认定为无效的情况下，该表决决议仍合法有效。业委会作为涉案小区业主大会的执行机构，据此终止与物业公司之间物业服务合同关系，属于履行业主大会决议的行为，符合业主大会决议内容。在物业公司拒不履行决议事项的情况下，业委会享有合法诉权。

物业公司并未与业委会或者涉案小区业主签订物业服务协议，其只是依据建设单位的指定对涉案小区进行物业管理，依照《广州市物业管理条例》的规定，在业委会成立后，享有解除与物业公司之间的物业服务合同关系重新选聘新的物业服务人的合法权利。业委会已明确表示终止与物业公司之间的物业服务合同关系，双方的权利义务已然终止，物业公司依法应向业委会交还上述场地及物业经营管理权，故法院对小区业委会的诉讼请求予以支持。

一审判决昌某物业公司向某小区业委会交接相应手续并腾空场地。二审维持原判决。

物业无视败诉判决拒不退场

然而二审结束，物业公司仍百般推脱，拒不履行交接腾退义务，致使新物业公司不能进驻，严重影响全体业主享受物业服务的权利。

无奈之下，小区业委会向白云法院提出强制执行申请。

案件进入执行程序，法院向物业公司发出执行通知书，责令其必须在收到执行通知书后立即履行生效法律文书所确定的义务，但其逾期未履行。经办法官组织双方多次进行调解。

但物业公司怒气冲冲地表示：“之前的物业费还有很多业主没有缴清，一分钱不给就想要我们走人，我们肯定不干；我们的工人还等着这个钱救命，就算我们干，他们都不干。在解决好物业费纠纷和工人工资问题之前，我们坚决不搬。”

对此，小区业委会回应：“是你们的服务太差，搞得小区脏乱不堪，所以很多业主不同意缴纳物业费。整个小区只有两个物业人员，还是两个老人家，小区环境脏乱不说，连门禁安全都无法保证！”

经办法官释法说明，针对物业公司提出的物业费问题，与本案不属于同一法律关系，物业公司应通过另案起诉的形式主张。

但经过多次调解，物业公司法定代表人王某仍表示不服，声称“就算拘留我，我也不服，坚决不搬”！

为有效打破僵局，经办法官进行多方化解调处。一方面，张贴公告和拒不履行风险告知书，限物业公司于30日内履行生效判决义务，逾期仍不履行的，将对物业公司处以二十万元的罚款。

同时，做好现场留守物业人员安置工作。留守的两位老人均年过六十，还有一个半月的工资没有拿到，法官现场向两位老人进行了释法引导，告知他们不用担心，如果物业公司真的拖欠工资，可以通过向劳动监察等部门投诉，以及通过寻求法律援助等方式维护自身合法权益。此外，法官还与业委会协调一致，如果物业公司以员工为要挟，由业委会先行垫付两名老人被拖欠工资，再通过行使代位求偿权的方式向物业进行追偿。

最终，在公告期满前，物业向法院提交结案申请，表示其已将所有人员及物品搬离小区，案件执行完毕。

法官说法：

业主可成立业委会解聘不过关物业

在城市化水平不断提升、各类楼盘小区林立的今天，由于缺乏专门、高效的管理和监督，物业服务质量问题已成为许多小区矛盾多发激化的重要原因。

根据民法典第二百七十七条规定：“业主可以设立业主大会，选举业主委员会。业主大会、业主委员会成立的具体条件和程序，依照法律、法规的规定。地方人民政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。” 第二百七十八条规定：“下列事项由业主共同决定：……（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人”。

业主可以按照民法典的上述规定，通过成立业委会、对服务质量不过关的物业服务企业进行解聘等来维护自身合法权益。

如在业委会暂时无法成立，又确实由于物业服务质量问题导致出现物业服务纠纷时，业主应注意对相关服务质量问题的证据进行收集保存，否则，如只是简单地通过拒绝缴纳物业费的方式表达诉求，可能存在被法院判决必须按合同约定缴纳物业服务等败诉风险，无法达到维护自身合法权益的目的。

文/广州日报·新花城记者：章程 通讯员：云法宣

图/广州日报·新花城记者：莫伟浓