“不定时炸弹”！西安楼体外墙瓷砖脱落谁来维修？

高空坠物，被称为“悬在城市上空的痛”，存在严重的社会危害。其中，楼体外墙瓷砖脱落被公认为是“不定时炸弹”，让人忧心忡忡。楼体外墙瓷砖脱落谁来维修?这个悬在人们头顶的危机应该如何解除?头顶安全又该如何守护?对此，记者进行了深入探访。

现 象 瓷砖脱落让楼体外墙成“大花脸”

象

瓷砖脱落让楼体外墙成“大花脸”

记者走访时不难发现一些小区存在楼体外墙瓷砖脱落现象。在长安路裕沣象牙宫寓小区外，记者看到，小区楼体墙面上部分瓷砖已经脱落，形成不规则的“斑点”。在团结西路东尚观湖小区，小区南侧的一排住宅，外墙瓷砖成片掉落后，水泥墙面大面积裸露在外，形成“大花脸”。在建工路克拉上城小区，同样存在外墙瓷砖大面积脱落现象。

此外，有的小区对瓷砖脱落后的墙面进行了修补，但修补后与原先的墙面并不一致，留下了“补丁”。

据西安市住建局统计数据显示，西安有将近11%的建筑采用瓷砖作为外立面，共614个小区、4439栋建筑，建筑面积为76934280.6平方米，其中出现瓷砖脱落现象的建筑所占比例约为25%，有1114栋，总脱落面积为151660.34平方米，瓷砖脱落情况严重，存在安全隐患。

隐 患

危及生命和财产安全

近年来，全市发生多起外墙瓷砖脱落造成人员伤亡和财产损失的事故，据不完全统计，全市每年瓷砖脱落问题发生不少于300起，给群众的生命财产安全带来极大隐患。

2015年2月11日，小寨一又二分之一公寓A座楼上的外墙瓷砖脱落，造成楼下一名路人重伤。

2015年6月10日，在长安区绿园十字东南角，升平大厦楼上一大片外墙瓷砖从18层高楼脱落，一名放学路过的13岁男孩被砸伤，送医后仍未能挽回生命。

2019年10月10日，西安城东水岸东方二期小区高层外墙瓷砖脱落将楼下一辆汽车砸坏。

2020年6月1日，曲江明珠小区将近100平方米的外立面瓷砖整体脱落，所幸掉落区域为小区绿化带,没有造成人员伤亡。

瓷砖脱落到底有多危险?一位有多年从教经验的中学物理教师表示，当瓷砖从高空坠落时，重力势能释放转换成动力势能以及瓷砖本身弯曲所具有的弯曲势能，在瓷砖坠落过程中，重力势能不断转换并积聚起来，瓷砖坠落高度越大，能量危害越大。目前，高层建筑高度大多接近100米，瓷砖脱落后在气流扰动以及与楼体发生碰撞后，运动轨迹变化无常，可能会对人的生命和财产造成威胁。2014年6月，未央区某小区一栋楼24层位置发生瓷砖脱落，由于当天有大风，瓷砖掉落后飞出50多米，所幸该楼房位于小区中间部位，如位于临街位置，后果将不堪设想。

除了危及生命和财产安全，外墙瓷砖脱落还会殃及整栋楼的质量。从建筑本身的安全角度看，外墙瓷砖脱落后如果没有及时维修，一遇到下雨天气墙体便会渗水，久而久之可能造成墙体开裂，影响楼体安全。

探 因

日晒雨淋造成瓷砖“老龄化”

记者了解到，自建筑外墙保温技术推广后，我国大部分建筑的外保温墙体饰面层多釆用瓷砖，尤其在中高档建筑中使用更多。外墙粘贴面砖是一种较为耐久、可长期保持色彩鲜艳的中档饰面材料，具有成本适中、操作简便、色彩丰富、美化工程立面和提高小区档次等优点，同时墙体瓷砖可维持室内温度相对稳定，可以减小建筑运营过程中的能耗，能够有效保护建筑主体结构，提高墙体耐久性并且具有防火、抗水、防腐、耐磨等特点。

但是随着时间推移，由于饰面层处于建筑结构外侧，受到风压、热胀冷缩应力、水压、冻胀等多种外界环境的直接作用，或者由于原材料不合格、性能不符合当地气候、施工工艺控制不当、操作人员的技能等原因，瓷砖脱落的安全问题开始不断暴露，出现开裂、局部或大面积空鼓、脱落等质量问题。尤其是在风荷载作用下、恶劣天气和四季交替温差变化的影响下，饰面层脱落问题层出不穷，给楼下过往行人和车辆带来严重的安全隐患。

“楼房建成的时间久了，外墙瓷砖经风吹日晒后‘老龄化’严重，掉落的现象就会发生，行走在下面的人时刻都会对头顶上的危险提心吊胆。”从事建筑行业20多年的孙师傅告诉记者。

困 局

修补外墙装饰不容易

针对房屋外墙瓷砖脱落问题，西安市住建局要求各小区物业公司及产权单位加强对外立面的日常巡查，发现安全隐患立即进行治理和排险。但由于高度、技术等问题，日常排查治理存在发现难、治理难的问题。

除此之外，维修金额庞大且维修资金短缺、申请大修基金周期较长和业主意见不统一无法启动大修基金，都让房屋外墙装饰这件“外衣”修补起来困难重重。

房屋外墙瓷砖脱落维修到底需要多少钱?孙师傅算了一笔账,按照当前的市场价格，墙面基层泥浆铲除每平方米12元，墙面基层处理(腻子)每平方米42元，瓷砖剔除一般在每平方米40元左右，随着高空作业高度的不同，价格会有一定程度起伏，加上高空作业的作业设备价格、施工现场管理费、防水材料、人工费等，每平方米的维修费用至少在300元以上。

“看到小区楼体外墙空鼓、脱落，物业公司其实是最担心的，因为一旦砸到人，物业公司承担不起这个后果，但是想要彻底解决问题，凭借物业公司一家的力量很难完成。”城南一家物业公司负责人杨先生坦言，物业公司发现外墙瓷砖脱落后，住户会质疑外墙瓷砖脱落是开发商修建时没有按标准施工引发的问题，认为应该由开发商负责，因此不同意启用住宅专项维修基金来处理。而开发商则会以小区楼体外墙质保期早已经过期，不该由他们负责为由推诿。为了履行好管理责任，物业公司只好在自己的能力范围内出资排险，请人将已经空心容易发生危险的外墙瓷砖进行局部铲除，并在小区设置警示标志;或者是直接在楼体外围采用搭设防护棚的方式进行防护，以此减少突然掉落伤人的概率，但是这些方式都是治标不治本。

破 局

建立完善的法律法规体系

针对外墙瓷砖脱落现象和隐患，市住建局相关工作人员建议，首先，应建立完善的法律法规体系。严抓施工质量，加强施工企业管理和市场管理制度，对问题工程进行责任溯源，并设立施工企业黑名单制度;在楼体建设中禁止使用瓷质面砖作为外墙饰面。其次，由政府出台政策，引导或强制物业管理人员办理“既有房屋建筑外墙面使用安全责任保险”，积极拓宽社会治理途径，有效化解因建筑外墙脱落造成的财产损失纠纷、群众纠纷等。

物业管理人员应积极响应政府政策，办理“既有房屋建筑外墙面使用安全责任保险”等保险，引入专业第三方检测机构解决建筑外墙检测难的问题;对小区墙面定期进行养护，并加强对小区墙面的巡视，在极端天气(大风、高温、暴雨等)下，物业管理人员应提高小区楼体外墙面巡视频率,发现问题应设立符合小区情况的应急预案及时采取防护措施。