房企境内债券融资621亿元，比去年同期增长46%

受到融资宽松和销售减速的双重因素影响，中国地产商正在紧紧抓住这一轮融资窗口期加速融资。

“我们近期一直在和各个资金方沟通，希望进一步把握这轮宽松周期降低融资成本，目前市场上流动性相对充足，资产相对较少，因此给了我们一个融资发债的窗口期。”一位上市房企资金部负责人周洋(化名)告诉记者。

Wind数据显示，今年2月以来(2月1日―3月12日)，国内房地产行业境内债券融资621亿元，比去年同期(425亿元)增长46%。同期，在香港上市的内资地产商则纷纷通过发行美元债进行直接融资。

全球降息背景下的流动性宽松，让这些背负高财务杠杆的地产商暂时有了喘息的机会，融资通道进一步打通，同时获得了更低的资金成本。

融资爆发前夜

“我们发债一开始定价比较谨慎，市场询价环节发现大量投资者非常有兴趣，随之我们开始调整了自己的定价，降低了成本。”一家TOP30融资部门人士向记者透露，言语之中，他们对后市的看法比疫情之初乐观了许多。

今年3月以来，各家房企都开始把握这一轮融资窗口期。

3月5日，泰禾集团(000732.SZ)发布公告，拟面向专业投资者公开发行不超过人民币120亿元公司债券。按照计划，泰禾集团预计在3月20日的股东会上予以过会，成为这家公司自2018年以来首次境内直接融资。受到该消息影响，泰禾集团股价在3月6日一度涨停。

3月4日，新城控股(601155.SH)发布公告，新增融资规模合计不超过等额人民币300亿元(含境外等值外币)，成为新城控股自B转A以来最大的直接融资额度。

3月12日，上海证券交易所信息披露，华夏幸福(600340.SH)2020年面向专业投资者公开发行公司债券的项目状态更新为“已受理，本次债券计划发行总规模不超过人民币50亿元。

而就在3月6日，华夏幸福公告，收到中国银行间市场交易商协会的通知书，称接受中期票据注册，上述中期票据注册金额为44亿元。不到一周时间，华夏幸福获得融资额度超过100亿。

此外，各个公司也通过短期融资手段，进一步补充其流动性。

3月12日，滨江集团(002244.SZ)发布公告称，公司成功发行2020年度第三期短期融资券。

公告显示，本期债券发行金额3亿元，票面利率3.00%，发行期限365天。今年2月25日，滨江集团完成发行2020年度第二期金额为9亿元的短期融资券，利率定为3.24%。而在1月10日，滨江集团发行公司2020年度第一期短期融资券，实际发行总额9亿元，发行利率4%。

从滨江集团频繁发行的短期融资利率看，市场融资成本出现不断下降态势。

“全球量化宽松，资金自然需要寻找投资渠道，目前很多财务状况不错的公司也借此机会进行更多的融资。”周洋说。

华泰证券发布研报认为，地产债供需两旺归因于资金面的宽松，受益于央行逆回购操作和MLF 操作等为代表的货币政策宽松，中央加大对货币信贷支持的力度，以及多地因城施策带来调控边际宽松的预期。

不过，除了直接融资外，银行态度则暧昧了许多。

“目前银行给地产的额度还是要看监管层态度，我们暂时在这方面还是比较谨慎，并不会增加给地产输血。”一位大型股份制银行客户经理告诉记者。

另一家小型股份制银行则继续把房地产当作今年的重点拓展客户。“总的而言地产的风险还是比较低的。”这家银行知情人士告诉记者。

资金利率最大相差5

倍

融资成本下降，规模房企成为直接受益者。

根据统计，绿城中国(03900.HK)、碧桂园(02007.HK)等房企今年新发型的债券票面利率较此前的品种下行200-300个基点，是目前市场上降幅最大的公司。同时，滨江集团、融创中国(01918.HK)融资成本下行范围在100-200个基点。

新城控股的公司债券就因为融资宽松，下调了利率询价区间。

3月4日，新城控股发布公告称，公司拟发行6亿元公司债券，债券分为两个品种。品种一票面利率询价区间为4.00%-6.00%，期限为3年期，附第2年末投资者回售选择权和发行人票面利率调整选择权;品种二票面利率询价区间为4.50%-6.20%，期限为5年期，附第3年末投资者回售选择权和发行人票面利率调整选择权。

在新城控股开始询价第二天，新城控股再度公告，因簿记建档当日市场变化较为剧烈，现将品种一发行利率区间调整为3.70%-5.70%，品种二发行利率区间调整为4.20%-6.20%。

从最后的发行情况看，新城控股实际发行6亿，全部为品种一(债券简称：20新控01，代码：163239)，最终票面利率为5.10%。

金地集团(600383.SH)在近期发行的两期各10亿超短期融资融券的利率分别是2.83%、2.69%，几乎是目前地产融资的新低。

不过，很多高杠杆和风险较大的中小房企过的则并没有那么好。

第一财经记者梳理发现，自3月以来，有3家地产商境外美元债融资成本依旧超过10%。

3月5日，当代置业(01107.HK)发行2024年到期的1.5亿美元绿色有限票据，利率为11.95%。同一天，新力控股(02103.HK)发行2021年到期的2.8亿美元优先票据，票面利率11.75%。

在本月境外融资最高的则是景瑞控股(01862.HK)，3月9日，景瑞控股增发RegS、固定利率的高级无抵押票据，发行规模1000万美元，收益率12.75%。

而在今年2月末，佳源国际(02768.HK)发行额外6750万美元利率为13.75%于2022年到期的优先票据，创下近期融资成本新高。

第一财经记者不完全统计，2020年3月将有超过40亿美元地产债到期，这是2020年第二高的月度还债总额。

面临还债潮来临，部分小型房企已经出现信托逾期。

2月中旬，美好置业(000667.SZ)作为借款人的“建投信托-安泉404号(杭州美好)集合资金信托计划”出现逾期，仅对产品做部分兑付。公司称受疫情影响，住宅销售回款不够，且担保方美好置业位于武汉，调拨的资金归集受疫情影响。

3月12日晚间，新华联(000620.SZ)公告，鉴于“15新华联控MTN001”发生实质违约，该事项已客观触发了新华联控股有限公司2019年度第二期超短期融资券及新华联控股有限公司2019年度第三期超短期融资券的交叉保护条款约定情形。

“由于此前房地产市场一度火爆，许多激进的开发商往往在拿地资金上通过“明股实债”等手段进一步降低拿地的自有资金，很多公司拿地自有资金仅10%，较高的杠杆面临如此而来的黑天鹅事件事件，进而导致资金风险。”一位帮地产公司撮合资金人士告诉记者。

第一财经记者不完全统计，未来一年中泰禾集团有约7亿美元债到期，偿债压力较大。

去年11月，标普将新湖中宝(600208.SH)评级展望下调至“负面”。该评级机构表示，该公司不断恶化的流动性状况，鉴于其规模庞大的短期债务即将到期，这可能会导致再融资风险。据悉，新湖中宝3月份到期的债券规模约为7亿美元。

同样处于危机中的还有亿达中国(03639.HK)，克而瑞证券统计发现，今年2月亿达中国成为唯一一家被境外评级调低评级的地产商。

3月10日，亿达中国发布公告称，有关未偿付的2020年到期年息6.95%的优先票据延迟交换要约的截止期限，截止期限由2020年3月9日延迟至2020年3月16日。第一财经记者梳理发现，今年上半年亿达中国到期债务超过100亿。

“目前资金还是以避险为主，因而大型房企获得了较多融资，而一些高杠杆地周转房企则举步维艰。”周洋说。

光大证券认为，行业资金总量管控持续，房企发债整体额度仍然受限于借新还旧的监管要求。宏观流动性边际宽松下，一级市场短期供不应求，将推动优质开发商融资成本持续改善。

加速行业出清

虽然融资环境开始宽松，不过龙头房企的吸附能力正在不断增强。

“危机是放大镜，放大你企业的优点，也放大你企业的缺点。”复旦大学管理学院教授包季鸣说。

克而瑞认为，疫情带来的销售压力，会使房企资金面迎来大考，抗风险能力较弱的中小房企会出现破产清算。

“上半年行业洗牌将加速，因此带来更多的行业并购机会。”易居企业集团(02048.HK)CEO丁祖昱说。

实际上，房企的运营和发展一环接着一环，缺乏资金保障，将无法在土地市场拓展，导致无法扩大规模，进而无法有市场话语权，从而逐渐掉队。

目前看来，在土地市场活跃的玩家，大部分都来自财务杠杆较为安全的房企。

第一财经记者梳理发现，2020年2月，绿城中国、华润置地(01109.HK)、旭辉控股(00884.HK)、中骏集团(01966.HK)、龙光地产(03380.HK)等公司在土地市场拿地金额均超过50亿。

其中，绿城中国仅2月拿地金额271亿，成为目前土地市场的头号获益者，截至2019年6月，绿城净资产负债率为58.6%。而拿地较多的三家民营房企旭中骏集团、旭辉控股、龙光地产同样为财务稳健公司，截至2019年上半年，中骏集团净负债率66.2%，旭辉控股净负债率69.5%，龙光地产净负债率为65.4%。

不过，宝龙地产总裁许华芳则认为2月土地市场过热。“我们参与了十多次土地拍卖，不过没有一块拿到，本来以为是捡漏的机会，发现市场还是很多企业在拿地。”许华芳说。

资金聚集带来土地聚集同时，人才也开始逐渐聚集。“现在候选人都愿意去更稳健的公司，大发展时代过去以后，大家都担心在小公司如何生存问题。”一位猎头告诉记者。

在行业都面临裁员和优化的背景下，大公司无论是安全系数还是增长速度，都开始强过小公司。春节前，华东房企年终奖系数较高的公司分别是阳光城(000671.SZ)、中南置地、新城控股、世茂房地产(00813.HK)，这些公司无论规模还是发展，都在华东属于第一梯队，继而年终奖水平也高于地产同行。

不争的事实是，行业正在向那些规模房企倾斜红利，而一旦失位的房企命运则岌岌可危。

“黑天鹅和灰犀牛不可避免，最好的生存方式就是理解规律，自己去进化。”旭辉控股总裁林峰说。