车位能否对应一票？南京一小区更换物业引发表决权官司

南京某小区业主大会通过表决发布不予续聘原物业的公告，一名业主认为表决遗漏了734户专有车位业主的表决票，诉至法院要求撤销该业主大会的决议和决定。1月31日，扬子晚报紫牛新闻记者从南京市中级人民法院获悉该案的二审判决结果，该院作出改判，最终驳回了该业主的诉讼请求。‍

法官表示，最高人民法院司法解释和《江苏省物业管理条例》对该问题作出了规定。若拥有专有车位的业主具有两票表决权，将有可能出现表决权集中于部分业主的情况，极易侵犯其他业主的权益。

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事件：是否续聘原物业投票，表决结果遭质疑

李某是南京某小区的业主。2021年初，该小区选举产生新一届业主委员会，同年5月，当地街道办事处向业主委员会颁发《南京市基层民间组织备案证》，对业主委员会进行备案。

2021年9月,业主委员会发布《某小区2021年第一次业主大会临时会议公告》，决定召开业主大会临时会议，就“是否同意按原物业服务合同续聘南京某物业管理有限公司”“修订业主大会议事规则”进行表决。

一个月后，业主大会召开并就相关事项进行表决。同日，业主委员会发布《某小区2021年第一次业主大会临时会议表决结果的公告》。公告载明，该小区具有表决权户数为1600户，专有部分面积155495=平方米。本次业主大会会议有效参与表决票1151张，投票占比71.94%，有效参与表决面积115255平方米，面积占比74.12%。

有效表决票的数据统计显示，关于是否同意按原物业服务合同续聘南京某物业管理有限公司，选择“不同意续聘并授权业主委员会开展业主大会选聘物业服务企业”的户数864户，户数占比75.07%；面积86419.33平方米，面积占比74.98%。关于修订业主大会议事规则，选择“同意”的户数1031户，户数占比89.57%；面积102157.65平方米，面积占比88.64%。

当月，业主委员会发布《关于某小区拟选聘物业服务企业的公告》，以2021年第一次业主大会临时会议“不同意续聘，并授权业主委员会开展业主大会选聘物业服务企业”已达法定票数的要求，业主委员会会议决定启动业主大会选聘物业服务企业的程序。

李某对表决结果存在异议，于是将该小区业主委员会诉至法院。

焦点：专有车位业主应否再得一张表决票？

李某认为，该小区的《议事规则》中明确规定，业主人数按照专有部分的数量进行计算，一个专有部分按照一人计算，总人数按照专有部分的数量统计总和进行计算。李某称，业主委员会确认的具有表决权的户数为1600户，遗漏了734户专有车位业主的表决票人数，该遗漏实质上导致参加本次业主大会的业主人数没有达到法律规定的三分之二的专有面积的业主人数。

因此，他请求法院撤销该业主大会的决议和决定。

业主委员会则辩称，根据《最高人民法院<关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>》和《江苏省物业管理条例》，业主委员会无需就专有车位发放表决票，并将专有车位户数统计入表决票数，故请求法院驳回李某的诉请。

一审法院经审理作出判决，撤销某业主委员会公告的表决结果。业委会发布《关于某小区拟选聘物业服务企业的公告》决定启动业主大会选聘物业服务企业的程序，该决定因缺乏相应的前提条件，应一并予以撤销。

对此，业主委员会不服，上诉至南京中院。

法院：仅有一票表决权，否则将降低代表性

二审承办法官介绍，该案二审的争议焦点在于，既有住宅又有专有车位的业主是否享有两票表决权？

对此，南京中院认为，根据当事人陈述，该小区拥有专有车位的用户基本为该小区业主。故本案中若将案涉《议事规则》中“一个专有部分按一人计算”理解为拥有车位的住宅用户按两人计算，则一户享有两票表决权，违反上述司法解释，亦不符合《江苏省物业管理条例》关于同一买受人拥有一个以上专有部分的按照一人计算的规定。

同时，根据该小区拥有业主1600户、专有车位734个的实情，若拥有车位的业主具有两票表决权，将有可能出现表决权集中于部分业主的情况，降低小区业主表决的代表性，极易出现侵犯其他业主权益的情形。

综上，南京中院二审作出改判，驳回了李某的全部诉讼请求。

扬子晚报/紫牛新闻记者 万承源

校对 陶善工