成交总量连跌3个月 房价的下降通道何时到来？

成交总量连跌3个月后，房价的下降通道何时到来、是否到来备受市场关注。根据国家统计局最新发布的数据显示，全国商品房销售面积、销售额连续3个月保持两位数下降，市场延续低温态势。

但北京商报记者梳理发现，10月房企销售“以价换量”并不明显，销售面积、销售额虽呈现全线普跌状态，但二者之间的降幅基本上持平，换句话说——单价没降。业内分析，最后两个月企业都面临业绩压力，加之信贷松动不明显，最终以价换量将成为定局，但市场是否买单是未知——未知的信贷、不确定的购买力以及已出的限跌令等。

单价没降

对于开发商来说，一旦楼市进入下行通道，互相之间就只能比拼谁跑得快了，“以价换量”成为惯用的手段。尤其是在冲业绩的时候，屡试不爽。

但北京商报记者梳理发现，10月房企销售“以价换量”并不明显，销售面积、销售额虽呈现全线普跌状态，但二者之间的降幅基本上持平，数据“错位”情况基本没有。

从单月同比增速来看，30家重点房企只有中国金茂实现了销售面积、销售额正增长，新城控股、中国奥园、远洋集团、富力地产以及金地商置有一项正增长。剩余24家房企销售面积、销售额均呈负增长，其中17家房企销售额降幅大于20%，降幅最大的房企是新力控股，同比下降91.9%;销售面积降幅大于20%的房企有18家，降幅最大的房企也是新力控股，同比下降92.48%。

从累计同比增速来看，除万科、碧桂园、金科股份、新力控股、建业地产累计同比呈负增长外，剩余25家重点房企累计同比皆为正增长，但增长幅度在20%以上的房企仅有4家，其中绿城中国增幅最大，同比增长47.58%。而累计同比低于10%且为正增长的房企有11家，其中新城控股增幅最小，同比增长仅1.08%。销售面积方面，30家重点房企中仅有中国金茂、金地商置实现正增长，同比增速分别为12.91%、11.8%。剩余28家房企均呈现负增长。

总体来看，在市场降温的大背景下，“银十”行情未如期到来，或者说与去年同期相比，房企“银十”的表现可谓是大撤退。

核心矛盾发生转移

进入楼市下行周期，房企“以价换量”的数据表现为何不明显?同策研究院研究总监宋红卫指出，目前房地产市场的核心矛盾已经开始转移，“以价换量”是供给端(房企)的策略，但是还要看购房者买不买单，受调控以及当前房地产税试点的影响，购房者观望情绪上升，尤其是买涨不买跌的心态下，降价的效果也被大打折扣。还有一个原因是，尽管高层表态要支持正常合理的住房消费需求，住房信贷的节奏也有所加快，但是目前还不能满足市场的需求，按揭贷款积压，需求还不能完全释放。

从以往的经验来看，房企能否完成全年业绩目标，“金九银十”的表现至关重要。但目前给出的答案，显然是否定的。

经过几年的深度调控，房地产市场显现出一些疲态，加之相关部门对房地产开发企业在融资端的监管，让企业压力倍增，新房降价销售的现象在一些城市和区域逐渐增多。而面对这波房价下降，一些城市开始稳定房地产市场预期，出台“限跌令”城市数量明显增多，包括张家口、菏泽、岳阳、昆明、沈阳、江阴、桂林、株洲、唐山等，已经超过15个城市。

“最近全国多个城市新房的‘限跌令’，表面是部分房企在负债高压下抢跑，背后其实进一步说明了‘稳定’是楼市最确定的关键词。”中原地产首席分析师张大伟称。

在张大伟看来，房企“以价换量”之所以表现不明显，更多是数据“失真”。一方面，网签滞后需要逐渐体现出来;另一方面，部分城市虽然房价没有明显下跌，但开发商在操作方面出现了很多类似于“工抵房”等擦边球做法。当下很多工抵房都是因为开发商出现了资金链压力，难以支付产业链上下游企业的商票，面临爆雷，而将在售项目中位置差，难以销售的房源直接抵账的现象，也导致市场出现了大量的维权事件。

以价换量也不容易

当前房地产市场是“魔幻”的，充满了不确定性。销售承压、库存压力大，短期内是一个无法调和的难题。在融资“三道红线”的压力下，现金流安全成为不变的话题，努力“创收”，加强自身“造血”能力。

离年末还有不到两个月时间，今年能否完成销售目标可能不再重要，但安全地“活着”比任何时候都重要。促销售、抓回款进入最后冲刺阶段，房企去化压力尤其巨大。“最后两个月企业都面临业绩压力，加之信贷松动不明显，最终‘以价换量’将成为定局。但信贷政策不放松，房企去化依旧困难，后续购房者有无需求释放，目前还是未知数。”张大伟直言。

张大伟的这一判断，得到了部分房企营销总的认同。

“我们‘十一’以后拿出来了一部分特价房，卖得并不好，主要是户型比较大，改善型需求对信贷以来太大。”南四环某房企老项目后期营销总直言，尽管卖得并不好，但这波特价房带来的客流确实是可观的，目前就看信贷能不能放一放。

但顺义某即将清盘的华东开发商营销总也直言，目前的市场并非是价格战可得。“我们是这个区域最贵的，其他两块竞品一直在降价，不但销售没有我们好，而且还引发了前期业主的维权。”这位营销总透露，由于成本摆在那里，现在的项目可降价的空间其实很有限，与其降价最终得罪了老业主，不如增配把实惠让大家选。

在张大伟看来，出现当下楼市全面断崖式下调的最主要原因是信贷排队，购房者的按揭贷款，和开发商的开发贷，基本全面收紧，导致市场下调。最近央行等部门密集表态，市场期待出现有利于信贷回归正常的表现。整体看，10月信贷数据相对有微调，预计这一趋势有利于楼市稳定。

哈尔滨、义乌发文稳楼市，降低预售许可门槛;长沙开始去商住房库存……房地产政策底部已经出现，但市场还在继续下调中，从房地产调控看，越来越多的宽松政策会出现，市场有望逐渐平稳。房地产市场的政策调控目的是平稳，大涨不是平稳，大跌同样也不是平稳。