上半年土地市场总体平稳 底价成交仍占主流

2021年上半年，济南土地市场迎来重要变革，作为全国22个实行“两集中”土地政策的城市之一，5月24日，济南迎来第一次集中拍卖，土地供应量和成交量同比呈上涨趋势。上半年共有30宗住宅地块溢价成交，超7成地块底价成交。专家表示，目前看“两集中”供地达到了平抑地价的预期。

上半年成交3423亩住宅用地

同比前两年有增加

今年济南开始执行住宅用地“两集中”供应，上半年住宅用地集中在4月23日挂牌，并在5月24日拍出。1-4月份土地供应量少，仅有11宗(不含仓储、工业用地)土地成交。5月24日，济南土地市场迎来高光时刻，114宗土地全部于当天交易，包含73宗居住用地、4宗商住用地、27宗商务金融用地、5宗商服用地、2宗旅馆用地、1宗教育用地、1宗零售用地及1宗仓储用地。此次土拍，成交土地共108宗，总面积约4700亩，成交金额达到282亿。

记者梳理发现，2021年上半年济南土地市场成交量较往年同期有所增加。上半年总成交面积共计5316亩(不含工业用地及仓储用地)，其中居住(含商住混合)面积共计3423亩。而2020年1-6月，济南土地总成交面积(不含工业用地及仓储用地)约1629.92亩，其中居住(含商住混合)面积约1109.17亩;2019年上半年，济南土地成交4633亩，其中居住(含商住混合)成交2669亩。

“两集中”供地执行后，济南将由此前全年分散供地转变为集中进行3次住宅用地供应，从“两集中”供地后的第一次土拍中看，房企参与热情高涨。山塑A1、A2两地块各迎来超过10家企业报名;槐荫区王府庄车辆段E地块和F地块也吸引了超过10家以上的房企报名;张马屯C3、C5地块在竞价条件较为严苛的情况下，也吸引了六七家企业报名。

在5月24日的土拍中，114宗挂牌地块，有95宗地有竞买人对其进行报价，其中，历城区山塑A1和A2地块、张马屯地块市中区南北康组团、党家智慧城一期项目组团一和组团二等地块关注度较高，30宗地块溢价成交。其中，南北康组团的5个地块，竞价高达143轮，住宅最高楼面价13473元/平米，溢价率达64.41%。王府庄E地块竞价53轮被建发摘得，溢价率42%，住宅楼面价7114元/平米。王府庄F地块竞价41轮被海信摘得，溢价率49%。

上半年土地市场总体平稳

底价成交仍占主流

虽然出现了部分高溢价成交，但济南上半年的土地市场仍比较平稳。济南市房地产业协会执行副会长李刚分析，首次集中出让地块中，只有南北康、山塑、张马屯等几个热门地块溢价较高，但相比2016、2017、2018年的土拍市场的高溢价情况，总体比较平稳。

“本次共有30宗地块出现溢价，但是在30宗地块中占比最大的是溢价率5%以下的土地，共有15块。而最受大家关注的高溢价率地块占比只有1/3左右，且只有两块溢价超50%。”李刚说，部分高溢价地块出现高溢价与周边楼市供应、商业教育等配套逐步完善、周边竞品较少有关，不论是溢价率还是最终的楼面价仍在合理范围内。

比如，南北康地块竞拍143轮，溢价率64.41%，楼面住宅价达到1.1-1.35万元，是此次土拍溢价率最高的地块。开发商之所以愿意出高价拿地，是因为南部区域本身土地就已稀缺，尤其是南北康片区住宅地块更少。同时，南部区域配套已较为成熟，周边有优质的教育资源，环境较好，适合居住。而且南北康周边楼盘基本都进入尾盘或者后期，未来项目入市竞品少，竞争不会太过激烈。

张马屯地块溢价率高达36.43%，楼面价在8600—10400元左右，相比周边已供地块，楼面价有所升高，但业内人士分析，该地块容积率为1.2、2.0，比周边已供地块低，地块本身条件更优，同时，周边配套好，商业区与公园很快就能落地;另外，又在交通枢纽片区，周围的大型商业配套已经起来，同时，附近各楼盘销售也接近尾声。

从相同片区地块出让情况来看，碧桂园在2020年11月拿下球墨铸管地块，2.4的容积率，楼面价在8300元/平米左右;龙湖在2020年8月的土拍中，拿下球墨铸管项目的四个住宅地块，一个1.7容积率的住宅地块，楼面价在7900元/平左右。从这个角度看本次土拍2.0容积率的地块，楼面价在8400元/平没有太高上浮，在正常范围内。

同一批次成交的两个山塑住宅地块，容积率分别为2.7和1.67，溢价率48%和54%，楼面价为7700元/平和8500元/平。该地块附近的中粮地块，在2019年9月的土拍中，6宗居住用地，容积率在2.3-2.4之间，楼面均价在7200元/平左右。这样来看，与本次山塑地块差距并不大。

此外，李刚还介绍，本次土拍中底价成交仍占主流，有超7成地块底价成交。这样的现象说明目前市场比较平稳，没有大幅溢价。而地价大起大落，很容易影响到房价的起落，影响百姓的购房，从目前看，“两集中”供地已经起到一定效果，也达到了平抑地价预期。

5月拿地地块已开始出规划

拿地集中上市不一定集中

上半年，济南市共有73宗住宅用地迎来成交，根据房地产开发周期6-8个月时间计算，未来一年，或将有大批住宅项目入市，这对济南楼市会产生什么影响?在集中上市期之外，是否会出现房源紧缺?购房者是否要等到集中入市时，再进行购房?

土地供应有自己的特点，土地虽然分三次集中供应出让，但开发商开发建设却是细水长流的。“每一次集中供应，中间间隔只有2-3个月，间隔时间并不长，逐渐形成一个长期稳定的土地供应。”合富研究院高级分析师许传明说，“济南有自己的房屋库存，而这些库存就像水池一样，对济南房地产市场起到缓冲作用。”许传明说，当土地供应少时，可消耗库存满足市场需要，避免市场无房可卖的情况发生。

此外，长期稳定的土地供应，开发商可以更科学地设置开发节点。“不同开发商，开发节点也不同，开发商会根据自身开发步骤，决定项目入市时间，因此不会形成大规模的集中入市。

据了解，5月24日土拍中成交的部分地块，开发商已开始着手操盘。根据济南市自然资源和规划局规划许可批前公示显示，党家智慧城一期项目A-1地块规划已出炉，根据规划显示，A-1地块为项目配套公建，总建筑面积为1614.47平方米。该地块开发商为中海，目前项目案名为中海·寰宇时代。此外，早在今年1月29日拍出的神武片区二期B-4地块日前也已入市，项目案名定为融创·未来壹号。

二次集中供地多在天桥、历城

北湖片区一次性供应5宗地

进入7月，济南第二次集中供地临近。记者盘点发现，第二次供应地块涉及市中区、历下区、历城区、天桥区、莱芜区和先行区。其中，天桥区、历城区、先行区住宅用地供应量最大，天桥区410.32亩，历城区705.56亩，先行区278亩，历下区70.2亩，市中区108亩，莱芜区159.52亩，章丘区106.72亩，济阳区99.76亩，总计2220.73亩。历下区盛福片区供应量较少，仅有一宗住宅用地挂牌，面积约70.2亩。

第二次集中供地的主力天桥区，将延续2020年密集供地的势头，黄岗、北湖、标山、田庄、成大国棉厂等片区土地均有供应。其中，黄冈片区供应黄岗社区地块一、二两宗地，面积共计112亩;田庄社区地块一、二，面积共计约70.46亩;北湖片区一次性供应5宗地共计227.7 亩。

历城区主要有黄台铁路货场地块、大辛庄南区、济钢片区有地块供应，值得一提的是，济钢片区共计4宗住宅用地一并出让，面积共计217.56亩。黄台铁路货场地块1宗商业住宅用地，面积约216亩。

此外，大辛庄南区供应商品住宅用地1宗，面积约171亩;东彩石片区地块供应约20亩，平保障性住房;新东站片区新东站地块三协议出让其他住宅用地1宗，面积约101亩。

起步区崔寨街道青银高速以南，G220两侧供应商品住宅用地1宗，面积约278亩。

记者计算发现，第二次集中供地集中，商品住宅用地面积约1938.73亩，用于协议出让的其他住宅地块，总面积约282亩。