又是一年房企中报季 “降档”仍为头等大事

又是一年房企中报季。

今年以来，房企的日子并不十分好过。疫情的影响还未完全散去，在“房住不炒”、“一城一策”的定调下，房企又面临着“三道红线”、融资监管收紧、两集中供地、投销比管控等政策高压。行业规模增速放缓趋势下，竞争愈发激烈，分化格局也愈发明显。

对于2021下半年，各大房企将实行何种发展策略，行业又将何去何从?透过房企中报和高管们的发声，或许可以找到答案。

“降档”仍为头等大事

在房企陆续举行的中期业绩会上，多数房企也同时交出了“三道红线”达标情况的“成绩单”。

截止8月26日，在已发布中报的上市房企中，包括保利地产、中海地产、远洋地产、龙湖集团、招商蛇口、中国金茂、金辉控股、世茂股份、佳兆业、雅居乐、越秀地产、宝龙地产、华侨城、大发地产和景瑞控股在内的房企，“三道红线”均控制在绿档范围内。此外，万科、金科股份、金地集团目前虽还未举行业绩发布会，但从此前的数据来看，“三道红线”也均已达标。

而对于未达标的房企来说，尽早达到“三道红线”指标要求，将是未来一段时间内要努力的头等大事。中国奥园集团执行董事、联席总裁陈志斌就在业绩会上表示，公司目前非常重视“三道红线”问题，尤其是在降负债、促回款方面进行了大力的倾斜。

富力地产管理层称，未来12个月公司将以“三道红线”为目标，着重就现金流、持续减债两方面去精细化管理。

与此同时，多数“降档”中的房企也在业绩会上给出了“三道红线”计划达标的时间表。

保持审慎拿地

从上市房企陆续发布的中报信息可以看出，上半年房企拿地显著分化。部分房企积极拿地，除招拍挂外，还通过多元化的方式扩充土储，同时也有部分房企拿地态度较为谨慎。而对于下半年的拿地策略，房企普遍表示，将在保证财务稳健的前提下，审慎、理性、务实地拿地。

如在宝龙地产的业绩发布会上，总裁许华芳坦言，对今年公司保持30%的毛利率有信心，而这份自信来源于宝龙这些年“不拿贵地，不借贵钱”之道。许华芳表示，宝龙今后也将坚持这个拿地策略，在守住“三道红线”前提下，能做多好就做多好，不会为了增长而增长。

同样，雅居乐两年前就强调“不拿错地”，今年面对“集中供地”的行情，雅居乐的谨慎拿地更是表现明显。在上半年的第一轮集中供地中，雅居乐几乎没有斩获。对此，雅居乐董事会主席陈卓林表示，集中供地对于投资研判的能力是有挑战的。目前公司的土储已经足够多，因此能抵挡住不拿高价地。

世茂股份也表示，上半年公司积极参与了土拍市场，同时严守投资底线，防止冒进。随着第二批供地陆续到来，公司依然坚持审慎理性的拿地策略。

甚至有房企在业绩会上还提出了审慎拿地的具体方案：以销定投。这也与近期行业内频繁提到的“投资拿地占销售额40%”政策相符。

如越秀地产表示，公司拿地坚持以销定投，会以销售40-50%进行投资;金辉控股指出，“投资拿地占销售额40%”的政策虽然是最近提出的，但公司早就这么做了，今年上半年无论从全口径还是权益口径来看，都符合这一政策。在拿地上，公司始终坚持审时度势态度，保持战略定力。而中国奥园则将该标准降至“年购地预算控制在当年合同销售额20%以内”，同时强调“保持审慎购地”。

值得注意的是，在保持审慎拿地的态度下，部分房企在业绩会上也向高层喊话：希望在地价方面有所约束。

时代中国管理层表示，希望在地价方面有所约束，有利于整个房地产行业和政策的长远稳定。中国奥园亦表示，上半年的土拍，虽然成交面积较往年有所下降，但土地单方造价明显提高。后续第二轮集中供地，希望对地价有相应的缓冲办法。

发力城市更新

当前，行业市场正由“增量”向“存量”转变，房企发展方式也随之调整。在高增长模式难以为继的条件下，房企不断驶向创新赛道，而城市更新被业内公认为房企的新发展方向之一。

部分房企得益于早年在城市更新业务的布局与投入，目前该板块业务在加速发展的同时也已进入了收获期，典型房企如富力、佳兆业、远洋集团、时代中国、中国奥园等。

根据中报数据，富力地产上半年的更新项目入市合计贡献销售额146亿元，占总销售收入的22%。

中国奥园的中报指出，截至上半年，公司拥有逾70个不同阶段的城市更新项目，预计额外提供可售资源约7543亿元，预计2021年至2024年，奥园还将转化可售货值2420亿元。公司的城市更新业务正加速转化，将成为其未来业绩的重要支撑。

时代中国行政总裁兼执行董事岑钊雄在业绩会上表示，上半年公司城市更新业务实现收入24.07亿元，营收贡献比为17.65%，与此同时，在时代中国的土地中，50%是通过公开市场获得，另外50%是通过城市更新转化而来，接下来城市更新项目会贡献越来越多的土储。

面对城市更新的商机，越来越多的房企关注并寻找机会入局。

世茂股份总裁吴凌华表示，公司一直在关注核心城市城市更新的机会，最终会积极参与到其中。景业名邦主席兼执行董事陈思铭亦表示，城市更新业务正在处于一个红利期，城市更新将被视为公司重要的土地储备和业务增长点。公司将以粤港澳大湾区的核心积极研究介入优质的城市更新项目。

对房地产行业有坚定信心

今年以来，行业密集出台了很多调控政策，虽然看似严苛，但整体都是围绕着“房住不炒”、长效机制建立的大方针。在多数房企看来，属意料之内，并对行业抱有坚定的信心。

碧桂园集团总裁莫斌在业绩会上指出，城镇化发展越来越快，中国经济发展确定性强，房地产市场会永远存在。政策调控都是为了维持房地产市场稳定发展，相信政府决心和能力，加上企业和市场的配合，房地产市场会更加健康。

招商局置地管理层称：“今年上半年，整体市场还是非常好的，但7月份以来，市场明显感觉到压力在增大。而对于整个行业未来的发展前景，还是有信心能良性发展。”

同样，龙湖集团、中海地产在业绩会上也都表达了对行业的信心。

中海集团董事长颜建国分析表示，中海对房地产行业始终抱有乐观的态度，一是房地产行业始终是个很重要的行业，不论在哪个国家，在经济的宏观比例都占有十分重要的地位;二是城镇化率和人口原因，中国2020年达到64%，发达国家一般70%左右，城镇化的发展至少还有10年左右时间，生育政策放开也会为房地产发展奠定基础;三是房地产政策始终是维稳，是有利于长期发展;第四，从市场实践看，房地产行业增速还是不错的。