调控政策效应释放 7月楼市交易出现降温

7月楼市交易在调控政策效应释放且政策不断收紧的情况下出现降温。8月16日，国家统计局官网发布2021年7月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。数据显示，2021年7月份，70个大中城市商品住宅销售价格环比、同比涨幅总体回落，其中新房方面，北上广价格涨幅回落，青岛、海口等领涨;全国二手房价全面回落，深圳出现“三连跌”。

业内人士分析称，当前购房政策以收紧为导向，以及包括信贷收紧在内的诸多因素都对房地产市场产生一些利空的影响，所以市场交易等指标出现降温，基本上符合预期，预计成交下行的行情还将延续。

一二三线城市新房价格涨幅全面回落

根据国家统计局数据显示，7月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.4%，涨幅比上月回落0.3个百分点。4个一线城市在新房价格环比涨幅均收窄或持平，这显示一线城市房价上涨得到遏制。7月份，二三线城市的新房价格也呈现涨幅回落的态势。

“三类城市均出现了涨幅收窄的态势，这说明当前此类城市都面临降温的可能。尤其是从7月份交易数据看，各类大城市成交行情是弱于预期的，也容易带动房价涨幅收窄。”易居研究院智库中心研究总监严跃进接受广州日报记者采访时表示。

不过，记者也发现，在热点城市新房涨幅得到控制的情况下，青岛、海口、银川的新房房价均环比上月上涨1%，领涨全国。严跃进表示，过去曾经有“南强北弱”的说法，但6月的济南和7月的青岛数据，也都说明北方部分城市房价也有炒作的现象。类似海口和银川的房价炒作，或也意味着近期政策收紧的概率加大。

全国二手房价降温，深圳出现“三连跌”

二手房价格也进入降温渠道。根据国家统计局数据显示，7月份，一线城市二手住宅销售价格环比上涨0.4%，涨幅比上月回落0.3个百分点。北京、上海、广州二手房房价涨幅均有回落，而深圳成为一线城市中唯一一个二手房房价下跌的城市。同时，记者注意到，深圳二手房价自今年5月以来已连续3个月环比下跌。

“深圳房价连续三个月下跌，七月份其二手房价格环比下跌0.4%，跌幅在进一步扩大。这彰显了深圳密集和连续调控的效果开始显现。特别是，年初启动的二手房参考价制度，在打击虚高挂牌价、违规加杠杆、引导市场预期方面的效果非常明显。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析称，深圳是全国楼市的风向标，深圳调控的效果如何，直接决定全国其他城市的调控效果、市场预期和政府在长效机制建设方面的决心和信心。

二、三线城市二手房市场也处于回落阶段。

“7月，二手房环比上涨城市数为41个，创今年以来新低;26个城市二手房价格下跌，创今年以来新高。”李宇嘉告诉记者，二手房更能代表市场运行的趋势，之所以停涨趋势明显，房价下跌城市更多，就在于：一是，近几个月，银行全面收紧二手房贷款发放，利率明显提高;二是，近期很多城市全面启动二手房参考价格、审核价格，严厉打击虚高挂牌价，导致二手房杠杆率明显降低，房价自然也很难撑得住。

后市：

房价涨幅将继续面临管控

据中原地产统计，1月~7月房地产调控已经累计达到352次，平均每月超过50次房地产调控，体现了房地产政策的严格趋势。

从出台政策来看，此轮监管对房地产行业整体调控态度较为坚决，调控手段全方位，涉及银行贷款集中度、企业三道红线、购房按揭等各个方面，房企各类融资和投资均进一步受到限制。

其中，金融调控手段也在不断显现。根据央行发布的7月金融统计数据和社会融资规模数据显示，居民短期贷款和中长期贷款均表现为环比少增。“在一系列监管措施和地产周期的综合作用下，居民新增中长期贷款的回落趋势或已成型，下半年居民中长期贷款若出现持续的少增并不意外。” 中信证券明明表示。

对于后市，业内普遍认为，预计成交下行的行情还将延续。

“新房价格管控将全面启动，热点城市对于预售证的管理非常严格，预示着新房价格涨幅回落的趋势不会改变。”李宇嘉表示，同时，热点城市对二手房的调控还会继续，二手房参考价制度、挂牌审核制度将会全面推行，以建立房地产管理长效机制，避免二手房扰乱楼市预期和新房价格的拉动。

严跃进认为，下半年房地产市场管控力度依旧从紧，市场降温概率增大。未来房地产调控将呈现三个特点：一是地方政府调控主动性增强，近期各地政府都在及时发现问题、解决问题，力促市场健康发展;二是调控的“颗粒度”明显变细，即不断针对各类钻政策漏洞的行为，全方位进行“打补丁”;三是有针对性地对人才购房环节、意向登记环节、本地户籍购房环节等刚刚升温的炒房行为进行重点打击。