楼市调控作用不断显现 热点城市楼市有望降温

信贷收紧叠加调控持续加码的背景下，房地产市场从价格到成交量，涨幅明显放缓。国家统计局数据显示，商品房市场量价热度持续减弱，7月单月销售量达今年以来最低值，单月均价回归2020年同期水平。

业内人士表示，楼市调控作用不断显现，供需两端房价上涨预期减弱，入市更理性、谨慎，由于去年同期基数高，房地产开发投资、新开工面积等多项指标增速将继续回落，热点城市楼市有望降温。

7月房价涨幅延续回落

8月16日，国家统计局发布了7月70个大中城市住宅销售价格变动情况。新闻发言人付凌晖表示，今年以来，随着经济恢复特别是融资条件的改善，部分地区房价上涨比较明显，相关部门加强了市场调节，落实城市的主体责任，抑制不合理需求，促进房地产市场总体趋稳。7月，70个大中城市商品住宅销售价格涨幅延续回落态势。

新建商品住宅和二手住宅销售价格环比涨幅回落或转降。易居房地产研究院对70个大中城市新建商品住宅、二手住宅销售价格数据进行算术平均，7月，70个大中城市新建商品住宅价格环比涨幅为0.3%，相比6月降低0.11个百分点;二手住宅价格环比涨幅为0.1%，相比6月降低0.17个百分点。其中，新建商品住宅价格环比涨幅已连续2个月回落，二手住宅价格环比涨幅已连续3个月回落，且有所加速。

二线城市新建住宅和二手住宅价格环比分别上涨0.4%和0.2%，涨幅比上月分别回落0.1和0.2个百分点。三线城市新建住宅价格环比上涨0.2%，涨幅比上月回落0.1个百分点;二手住宅价格环比由上月上涨转为下降0.1%。

贝壳研究院高级分析师潘浩表示，从单月成交数据来看，7月商品房成交均价为10373元/平方米，环比小幅回升3个百分点，6、7月单月全国商品房销售均价已基本回归2020年同期水平，单月同比涨幅分别为1%和1.6%，远低于年内前几个月7%以上的同比涨幅。

随着调控深入，房价下调城市明显增多。国家统计局数据显示，7月70个大中城市房价环比涨幅超过1%的仅剩青岛、海口、银川三地，上涨城市数量较6月也减少4个。二手住房方面，有26个城市房价下跌，较二季度的14个、17个、16个大幅度增长。

“7月房价涨幅自今年来首次跌入‘偏冷区’。”上海易居房地产研究院研究员潘竑羽表示，今年以来，国家层面调控不断收紧，地方调控政策的频率与强度创下历史之最，下半年房地产调控政策继续从严，全国房地产市场环比涨幅将进一步走弱。

多个房地产典型指标回落

除房价涨幅有所下调外，房地产开发投资、商品房销售面积、房企到位资金等多项指标增速也出现回落。

根据国家统计局数据，1至7月，全国房地产开发投资84895亿元，同比增长12.7%，较1至6月的15%下调2.3个百分点。其中，住宅投资63980亿元，增长14.9%。7月房地产开发投资额同比增长1.4%，增速加速回落。

房地产销售面积方面，前7月，商品房销售面积101648万平方米，同比增长21.5%，较前值的27.7%也有所下调。7月商品房销售面积同比下降8.5%，其中住宅销售面积同比下降9.5%。

“单月销售增速转负，全国楼市进入收缩期。”中信建投地产首席分析师竺劲表示，国家统计局数据显示，7月单月销售面积同比减少8.5%，增速较上月回落16个百分点，这也是年内首次转负。

对于增速向下的原因，竺劲表示，一方面是下半年的高基数压力，另一方面，行业库存相对较低、上半年房企为降负债加快推盘回笼资金、土拍价格高带动新房市场去化等因素对行业销售提供较大支撑，下半年数据将持续下行。

除上述典型开发、运营的相关数据外，涉房资金也有下滑态势。1至7月房企到位资金同比增长18.2%，国内贷款同比下降4.5%。竺劲表示，7月行业开发资金来源同比增速为-7%，为年内首次转负，较6月下滑11个百分点。他指出，在房地产行业融资新规持续出台的背景下，房企在金融机构间接融资受到较大约束，金融机构贷款增速持续下行。同时，销售回款相关的定金及预收款、个人按揭贷款增速在边际回落。

房地产市场调控不放松

市场热度的回落与调控持续加码有关。据贝壳研究院统计，河南、北京、成都、东莞、佛山、广州、杭州、合肥、南京、厦门、上海、绍兴、深圳、无锡、武汉、西安、重庆等17个省市7月发布28次房产调控类政策，调控频次高于6月，多数政策为前期调控政策的加强和查缺补漏，其中，上海和深圳针对离婚购房出台了限购政策。

中原地产研究中心统计数据显示，今年前7月，我国合计房地产调控已经高达352次，房地产政策明显趋严。

中原地产首席分析师张大伟表示，过去多年存在的房地产调控漏洞，最近在明显“打补丁”，这些举措包括住建部约谈、整顿中介、限制二手房定价、经营贷、土地供应、鼓励租赁、打击炒作学区房等。

调控收紧还在继续。8月16日，北京下发《关于进一步规范新建商品住房销售行为的通知》指出销售人员“四严禁”，即严禁虚假不实宣传、严禁误导客户处置占有公共部位、严禁宣传周边未建设的公共服务设施、严禁渲染紧张氛围促销。同日，大连发布《关于进一步加强房地产市场调控和监管工作的通知》，从新房5年限售、二手房3年限售、严控土地溢价、加强商品住房指导价等八个方面对一二手房市场进行管控。

业内人士表示，在整体资金收紧的环境下，房企对下半年施工及新开工将采取审慎态度，非核心城市非热点地块的开工计划将有所放缓，后续整体新开工规模单月及累计降幅或扩大。张大伟也表示，随着购房者预期的改变，预计四季度大部分城市将进入调整周期。