存量商业公寓遇到了盘活机遇 进一步解决住房困难

7月2日，国务院办公厅印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》(简称《意见》)，明确保障性租赁住房基础制度和支持政策。

值得注意的是，《意见》明确，由政府给予政策支持，充分发挥市场机制作用，引导多主体投资、多渠道供给，主要利用存量土地和房屋建设，适当利用新供应国有建设用地建设。

“主要利用存量土地和房屋建设”意味着郑州“沉睡”的存量公寓有望进入保障性租赁住房的行列，在政府进一步的政策支持和引导下，有望被盘活，以用于解决新市民、青年人等群体的住房困难问题。

存量商业公寓遇到了盘活机遇

6月11日，河南商报以《库存3940000平方米，需8年消化!郑州商业公寓该如何破局?》为题，关注了目前郑州公寓市场面临的天量库存去化难的窘境，并探讨了商业公寓通过“商改住”改变现状的可能性。

《意见》从土地、优化行政审批、资金支持、减税降费和金融支持等五方面给予保障性租赁住房支持，其中至少有四方面对盘活郑州存量商业公寓具有积极意义。

在土地政策支持上，允许将非居住存量房屋改建为保障性租赁住房，不变更土地使用性质，不补缴土地价款。

在审批流程上，利用非居住存量土地和非居住存量房屋建设保障性租赁住房，可由市县人民政府组织有关部门联合审查建设方案，出具保障性租赁住房项目认定书后，由相关部门办理立项、用地、规划、施工、消防等手续。

在降低税费负担上，利用非居住存量土地和非居住存量房屋建设保障性租赁住房，取得保障性租赁住房项目认定书后，比照适用住房租赁增值税、房产税等税收优惠政策，用水、用电、用气价格按照居民标准执行。

在金融支持方面，支持银行业金融机构以市场化方式向保障性租赁住房自持主体提供长期贷款，在实施房地产信贷管理时予以差别化对待。

郑州已在研究拓宽租赁住房供应渠道

据河南商报记者了解，目前，郑州的商业公寓面临天量库存难以去化的难题。商业公寓供远大于求，库存及去化周期不断攀升，甚至已经陷入恶性循环。

贝壳研究院市场调研显示，郑州公寓成交均价持续下降，相比2020年下降2%，相比2019年下降19%。2016年以来，郑州公寓供应爆发式增长，郑州累计供应860万平方米，累计成交537万平方米，库存量达394万平方米，去化市面上产品周期达95个月(约8年)。

而此次，对于郑州公寓市场存在的问题，行业人士呼吁多时，相关管理部门也一直在积极制定相关政策加以引导。

河南商报记者从郑州市住房保障和房地产管理局官网了解到，结合郑州市实际情况，按照“以盘活存量为主，以优化增量为辅”的市场供应原则，在积极做好国有建设用地、集体建设用地、自有土地新建租赁住房和盘活安置住房用于租赁住房工作的同时，研究制定商办厂房、商业性办公用房改建租赁住房办法，进一步拓宽租赁住房供应渠道。

盘活存量背后，都有哪些有力支持?

在官方的行动中，可以看到，盘活安置住房和商办厂房、商业性办公用房改建租赁住房成为实现多渠道增加租赁住房供给的重要抓手。

此次，顶层政策明确将利用非居住存量土地和非居住存量房屋建设保障性租赁住房，并从多方面给予了支持，这一举措将加快保障性租赁住房的建设，而在这个过程中，盘活存量成为公认的解决路径。

而对盘活存量中面临的问题，《意见》中的政策支持也十分具有针对性。比如，如何调动租赁企业的积极性，让市场参与的主体拥有一定的获得感?如何解决市场参与主体运营资金问题?

据河南商报记者了解，此次《意见》在金融财税、土地政策及民水民电支持力度上可以看出高层对加快建设保障性租赁住房的决心，这些政策直击市场参与主体的痛点，鼓励那些仍处在“观望”状态的企业参与保障性租赁住房的建设。

在目前政策的多重加持及郑州市相关部门的引导下，郑州存量公寓有望成为郑州市保障性租赁住房重要参与主体，一方面，丰富租赁住房多渠道供给，解决城市中青年的住房困难问题，另一方面，摆脱目前去化承压、资源沉积的窘境。