担保比例超公司净资产所承担范围 天房发展资金链告急

秋意渐浓，房企天房发展(600322.SH)似乎也伴随着季节更替一起步入秋季。

“最近一段时间，天房发展的资金状况并不理想，而这种情况与天房发展‘多出少进’有很大关系。”10月10日，一名接近天房发展的人士告诉时代周报记者，天房发展并不像其他房地产企业一样积极拿地建房卖房，收割一波市场红利后，天房发展目前似乎更热衷于资金操作。

从天房发展发出的公告来看，其也正以一己之力牵动多家子公司资金周转。

9月26日，天房发展发布公告称，公司拟为部分全资和控股子公司提供合计不超过40.10亿元的担保。公告显示，2020年，天房发展已经为6家全资和控股子公司提供担保。

国庆假期前，天房发展再次公告称，10月13日公司将召开临时股东大会，审议内容4项中有3项是关于为子公司提供担保的议案，而仅剩一项则是核定2020年度担保额度的议案。

就在10月12日，证监会副主席阎庆民指出，当前提高上市公司质量要大力解决股票质押、资本占用、违规担保等问题。

10月10日，记者多方尝试联系天房发展核定企业担保问题，均未得到有效回复。

担保比例超出承担范围

8月28日，天房发展发布2020年半年度报告，数据显示截至2020年6月30日，天房发展对外担保余额约19.96亿元，对子公司担保余额约为32.29亿元，担保总额达52.15亿元，占公司净资产比例的111.9%。

不难看出，天房发展的担保比例已超出公司净资产所能承担的范围。互联网时评人孟超分析，过度担保会成为上市公司的业绩地雷，一旦踩中便会引爆。

天房发展公告显示，截至2020年6月30日，天房发展与全资、控股子公司或全资、控股子公司相互间提供的担保金额为82.79亿元，占天房发展最近一个会计年度经审计的净资产46.56亿元的177.83%;天房发展及其控股子公司对全资及控股子公司以外的被担保方提供的担保累计金额为8.65亿元(不含对按揭贷款客户提供的阶段性担保)，占本公司最近一个会计年度经审计净资产46.56亿元的18.59%。

从天房发展的总体财务状况来看，截至2020年上半年，天房发展总资产为258.8亿元，总负债为204.76亿元，资产负债率高达79.12%。令人疑惑的是，天房发展并没有加大销售力度，以求回款周转。

2020年上半年，天房发展(含全资、控股子公司、参股公司按权益计算)实现合同销售面积11.25万平方米，同比增长138.85%;合同销售金额为25.19亿元，同比增长123.91%，上半年，天房发展无新增土地储备。

而开工面积方面，上半年，天房发展的施工面积为265.4万平方米，比去年同期增长1.17%。报告期无新开工面积，去年同期无新开工面积。

上半年，天房发展实现营业收入12.06亿元，较去年同期下滑六成;归属于母公司所有者净利润为429.7万元，同比下滑98%;归属于母公司所有者净资产为46.6亿元。

10月10日，天津市房产中介陈晓(化名)向时代周报记者坦言，天房发展曾经是天津的建房“一哥”，但最近鲜少看到天房发展动工破土。

有业内人士分析认为，天房发展本来背靠大树好做事，但天房集团状况也不理想，未来天房发展可能也得走定向转增股份，用股份偿债的路子。

天房集团债务违约

8月25日，天房集团的子公司天津房信在上交所公告称，未能按时兑付“16房信01”利息及回售本金，涉及回售金额2亿元，利息1580万元。值得注意的是，“16房信01”由天房集团提供全额无条件不可撤销的连带责任保证担保，担保范围包括本期债券本金及其利息、违约金、损害赔偿金和实现债权费用。

10月10日，北京德昌律师事务所郑律师告诉时代周报记者，在连带责任保证的情况下，一旦主债务人到期不履行主合同债务，债权人既可以要求主债务人清偿债务，也可以要求保证人承担保证责任。

时隔半月，9月8日，天房集团因未能兑付回售本息，致使“16天房04”债券发生实质性违约。9月21日，“15天房PPN001”债券到期，天房集团再次违约，两只债券违约总金额超40亿元，从企业预警通可见，截至目前，两只债券兑付进度仍为0。

根据Wind统计，截至2020年9月，天房集团当前债务余额为143.82亿元，其中142.42亿元将于1年内到期。

不难发现，天房集团的资金链有些捉襟见肘，公司迫切需要自救。

低价卖地自救

其实，早在2017年，天房集团就传出混改的消息，碧桂园、万科、融创等多家头部房企都曾有意天房集团。但是几次混改均沉默收场。

混改未见成效后，天房集团开始卖资。

7月22日，天房集团的母公司天津津诚国有资本投资运营有限公司(以下简称“津诚资本”)将天房发展13.21%的股份转让给了天津国有资本投资运营有限公司(以下简称“津投资本”)，售价约5.96亿元。

9月1日，天房集团15.7亿元将位于天津市南开区迎水道北侧的土地使用权成功拍出，相比竞拍购买时价格，天房集团可说是在“半价处理”。

“为筹集资金，天房集团设定‘员工信托计划’，并公开出售旗下近百亿资产。为与企业共渡艰难，天房集团的高管可以说是零工资工作。”上述接近天房发展人士向时代周报记者表示，从2018年年底开始，天房集团就在内部缩减开支，2019年，部分高管的月工资甚至不足3000元。

10月9日，一位地产行业专家向时代周报记者表示，天房集团目前急需解决的：一是资金链紧张问题;二是过度担保问题。若能专注本业，加速库存转化，天房集团在背靠国资的状态下，仍可实现更长足的发展。