房地产企业营收增速显著放缓 “三道红线”成行业最大变量

2020年上半年，突发的疫情影响了房地产企业竣工、交付节奏，给企业的经营和结算带来较大压力。根据各大企业发布的上半年业绩报告数据，行业整体营收增速显著放缓，利润规模出现负增长。

从中期业绩来看，房企各项盈利指标均延续了近年来的下行趋势，且利润率降幅进一步扩大。与此同时，宏观调控政策持续，行业盈利空间持续受到挤压;伴随着前期高地价项目进入结算，也进一步推高了营业成本、压缩了利润空间。

业内分析认为，疫情下营收增速的显著放缓及利润规模负增长大概率是阶段性的，随着下半年市场进一步恢复，未来将更加考验房企的运营管理效率和产品打造能力。

上半年营收增速大幅放缓

自2019年开始，房地产行业营收增速开始进入下降区间，这也标志着房企盈利进入瓶颈期。当前，行业增速持续放缓为房企带来了诸多挑战，2020年上半年，在行业利润增速拐点确认、叠加疫情影响下，多数房企营收增速显著放缓、利润规模负增长，盈利指标延续近年趋势继续下行。

克而瑞地产研究中心近日公布的监测数据显示，上半年受疫情影响，房企项目竣工及交付结转进度普遍延缓，收入无法如期确认，营业收入增速较去年同期进一步明显放缓。受监测的179家样本房企整体营业收入为23056亿元，较2019年同期仅增长6.2%，增速创历年来最低。

其中，部分规模房企如碧桂园、华润置地、中国金茂等，营收规模均出现不同程度的同比下滑。与此同时，行业整体营业成本增速也相应放缓，179家样本房企整体营业成本达16600亿元，同比增长12.4%，增速放缓6.8个百分点。

与此同时，2020年上半年房企利润空间大幅收缩，行业整体利润规模出现负增长，继2019年之后增速继续明显下行。2020年上半年，179家样本房企实现毛利润6456亿元、归母净利润2116 亿元，分别同比下降7.0%、16.0%。

从利润率指标来看，上半年房企整体的毛利率、净利率及归母净利率水平均延续近年来的下行趋势，且降幅进一步扩大。克而瑞的数据显示，上半年受监测的179家样本房企毛利率中位数为31.3%，同比下滑2.4个百分点;净利率中位数为9.7%，同比下滑2.6个百分点。

综合历年数据来看，2020年上半年受监测的179家房企净利率中位数降至2015、2016年水平。此外，归母净利率中位数达到历年新低点，为7.2%。

“整体来看，近年来房地产行业盈利指标持续下行，主要还是要归因于政策持续调控和高地价项目结转影响。”克而瑞地产研究中心研究员朱一鸣分析认为，“一方面，从目前政策环境来看，调控基调仍以企稳为主，局部地区政策调控持续趋紧，特别是一二线城市限价政策难放松，存在地价房价比率高的问题，企业的盈利空间受限。”

“另一方面，上半年不少房企前期获取的高地价项目进入结算，压缩了利润空间，也是导致企业盈利指标下降的重要原因。”朱一鸣表示，同时，今年二季度以来，土地市场火热，高溢价土地成交不断，这些项目将在未来一到两年陆续体现在企业营收和盈利上，继续对企业利润率实现产生影响，企业应更加关注如何提升自身的产品打造能力，以提升高地价项目的产品溢价。

短期偿债能力普遍下降

2020上半年，房地产企业经历了一季度业绩大幅下滑后，又在二季度迎来平稳恢复。一季度的暂缓开工、二季度的打折促销等都对房企利润造成了一定影响，控制成本、提升盈利能力将是房企下半年的重要目标之一。

随着房企业绩分化加速，强者恒强态势持续，行业集中度进一步提升。中国指数研究院近日公布的研究报告指出，2020年上半年各阵营房企总资产周转率及存货周转率略有下降。尤其是一季度房企销售大幅跳水，加上工期延后等原因，使得房企周转率均值有所下降。

具体来看，业绩规模1000亿-2000亿阵营企业存货周转率情况表现明显高于其他阵营企业，2020年上半年存货周转率均值为0.21，与去年同期基本持平。从这部分企业周转率来看，疫情带来的冲击已逐渐消退，企业韧性十足，经营效率回归正轨，基本已达去年同期水平。

从企业的负债水平来看，上半年房地产企业去杠杆效果显著，各阵营企业负债水平均有不同程度的下降。中指院的数据显示，业绩规模500亿-1000亿阵营对负债的控制水平较强，资产负债率平均下滑1.23个百分点，有效负债水平也有5.45个百分点的下降，降负债成效较好。

值得一提的是，受债务期限结构影响，上半年大部分房地产企业的短期偿债能力同比有所下降，流动资产对债务的覆盖程度出现下滑。中指院方面分析认为，主要原因是因为企业在上半年所需利息水平较低，上半年的支付压力较小所致。

从企业的债务结构来看，规模500亿以上企业的短期负债水平均有所上升，尤其是1000亿以上企业，短期债务占到70%以上，上半年债务压力较大。中指院方面分析认为，当前监管机构对房企负债仍未放松，下半年负债率及债务结构调整仍为房企的主要任务之一。

“三道红线”成行业最大变量

业内普遍认为，房地产行业特有的重资产属性决定多数企业的发展依靠金融杠杆推动。而在当前阶段，对于房地产行业的融资环境整体处于偏紧的状态，一些关于房企融资的政策也时有出台。特别是，近期出台的一些监管新规，控制企业融资存量金额的同时，严格控制增量金额，防风险的同时与提升行业资金的使用效率。

“对于房地产行业融资的收紧政策已持续很久，房企也在主动有序地进行财务的管控和债务的管理，有序的调整杠杆水平。”亿翰智库相关分析人士指出，近期，“三道红线”相关政策的出现，实实在在给部分企业融资带来一定压力。“企业优化债务结构的节奏或将进一步加速，而对于杠杆率处于低位的企业反而能够有更大的空间有效利用杠杆实现更从容的发展。”

根据亿翰智库的监测数据，从2020年上半年受监测的50家房企净负债率和融资成本变化来看，可比口径之下，50家房企的净负债率均值反而较2019年有所提升。其中主要原因在于前期净负债率水平处于低位的企业在上半年加大投资的力度，如华润置地、招商蛇口、新城控股等，进而使得这些受监测企业整体净负债率水平有所提升。

不过，从今年前8月房企的销售情况来看，规模房企销售业绩增幅转正，1-8月销售业绩的目标完成率普遍在六成左右。从房企对全年业绩展望和目标设定来看，尽管受到疫情影响，但企业并没有调整全年业绩目标的想法和打算，而是通过相应安排，尽最大努力去完成全年的业绩，并争取在完成目标的基础上实现增量。

在业内看来，2020年是个特殊的时点，不仅仅因为疫情的突然暴发，也因为2020年是多家房企三年规划或者五年战略的终点，也是企业新的战略规划的起点。

“总体来说，今年上半年行业整体营收与利润规模增长受疫情冲击较大，但营收增速大幅放缓以及利润规模负增长的走势大概率是阶段性的。”朱一鸣分析认为，随着下半年疫情稳定、市场逐步恢复，房企势必会加快施工进度、抓紧结算，力争全年利润规模的实现，整体利润增长预期向好。

朱一鸣进一步表示，对于房企来说，一方面，营收规模是利润规模实现的保障，在增速放缓的市场背景下，更应提高抗风险能力、增加收入增长的确定性，减少阶段波动性，保证企业的稳定经营;另一方面，市场困境下，更加考验企业成本管控能力的提升，房企应双管齐下，保障利润的实现。（记者 高伟）