这些长租公寓“出事”了 专家提示警惕收房租金过高或出租金过低

存在“高进低出”“长收短付”等高风险经营行为的企业统计(来源：广州市房地产租赁协会)

近期，国内租赁市场上多家企业“出事”了。

据媒体报道，8月27日，有租客在杭州长租公寓“友客”刚刚交了2万余元房租，中介便卷款而逃;8月29日，杭州长租公寓“巢客”因资金链断裂拖欠租金，引发房东强烈不满;上海长租公寓“岚越”在浦东的办公室也在一夜之间，人去楼空。

对此，多城对近期住房租赁市场的运行风险给予提示，尤其是对长租公寓因“高进低出”“长收短付”等产生的风险做出重点提示。

所谓“高进低出”是指向房屋权利人支付的租金高于向承租人收取的租金;“长收短付”是指收取承租人租金的周期长于给付房屋权利人租金的周期。

专家提示，应提高风险防范意识，谨慎选择租赁企业，警惕收房租金过高或出租金过低，合法维护自身权益。

防范“租金贷”风险

9月1日，广州市房地产租赁协会发布《住房租赁风险提示》指出，“高进低出”“长收短付”高风险经营行为不可持续，极易出现资金链断裂。一些不法企业和个人有意利用这种模式形成“资金池”，待积累大量资金后卷款跑路，给房东和租客带来重大经济损失。

广州市房地产租赁协会指出，“租金贷”是住房租赁金融市场的产品，租客承租房屋时，要注意查看租房合同中有无“租金贷”“租房贷”“房租分期”“分期付”等相关条款，是否需要额外签订相关贷款补充协议等，对需要手持身份证拍照的行为需谨慎，并问清用途，避免“被租金贷”，致使陷入贷款不易取消，出现逾期失信等风险。

广州市房地产租赁协会提醒，确实需要使用“租金贷”时，贷款人应合理评估自身还款能力，自愿申请“租金贷”，租赁企业和经纪机构不得诱导或强迫租客使用“租金贷”。贷款人应与信誉良好、规模较大的贷款银行签订单独的贷款合同，并仔细阅读贷款合同内容，贷款合同不应嵌入租房合同中。

警惕支付周期风险

9月1日，上海市房地产经纪行业协会发布《住房租赁市场风险提示》指出，租客租房时,应仔细查看所承租房屋不动产权证(或房产证)信息、与业主签署的租赁合同(或委托协议),并通过房源信息核验。避免租赁违反“租住标准”的非法群租房、及不具备房屋不动产权证或其他合法权属证明的住房,此类住房可能存在安全隐患,也无法办理房屋租赁登记备案,会对后续申请办理居住证、随迁子女入学、提取公积金等公共服务造成影响。

“支付周期越长风险越大。”上海市房地产经纪行业协会建议，选择较短支付周期。租客支付房租时,一般不超过3个月的支付周期,避免一次性支付较大额度房租,防止住房租赁公司利用房租支付周期差搞“长收短付”可能带来的风险。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，在疫情冲击下，部分长租公寓企业或因较大的经营压力，被迫加快融资，并对租客提出支付周期等约束，租客应警惕这一操作带来的租赁交易后续风险。

贝壳研究院高级分析师黄卉认为，长租公寓近期不断“出事”，核心原因是其商业模式存在部分脆弱性。上半年疫情的冲击，加速暴露了企业商业模式存在的问题：一是租金成本高;二是商业模式的灵活性差;三是精细化运营要求高。而部分小企业为了拓展规模采取较为激进的收房策略，而较低的出租能力使得空置率较高，现金流难以抵御市场风险。(记者 孙红丽)