房贷利率市场lpr转换 到底谁划算?

自2020年3月1日执行LPR政策后，四个月过去了，广大房贷者们依然还在争论LPR和固定利率哪个更好?大部分人依然不明白什么是“根据基准利率浮动”、什么是“根据LPR浮动”，有的人下结论，原利率低于4%的就选固定，高于4%就选LPR;更有少部分人说：“银行建议啥，反着来就行了”。林林总总，千奇百怪。我也是很疑惑，大部分文章都在试图分析哪个选项更好，但是最基础的问题却很少人去关注，为什么国家要用LPR代替原来的基准利率?

如果你不懂LPR到底是什么，我先简单归纳几个要点，让你轻松看懂。首先，你要和银行重签房贷合同，固定利率或LPR浮动利率，二选一，只能选一次。然后，2020年3月1日至2020年8月31日期间进行选择。其次，如果你选择了固定利率，房贷利率以后既不会涨、也不会降，将保持不变;如果你选择了LPR浮动利率，你只需要记住，此次改革参照的LPR是2019年12月的4.8%就行了。最后，公积金贷款与本次调整没关系。

我也试着用自己的思路和理解，介绍和分析下关于LPR以及老的商贷利率是否换为LPR还是固定利率的问题。

2020年以前的房贷，必须要转换吗?

中国人民银行公告〔2019〕第30号，该内容指出，存量浮动利率(以基准利率上下浮动定价的利率)仅两种转换选择。分别为LPR，即以LPR为定价基准加点形成(加点可为负值)和固定利率。

所有2020年前以基准利率上下浮的定价利率，也就是2020年以前的老商贷利率，都将面临转换。除非房贷处于最后一个重定价周期，便可不转换，也就是商贷是最后一年还款期的可不转换。老商贷转换只能二选一，即只能转为LPR或固定利率。只能转换一次，之后不得再次转换。

LPR还是固定利率，它们怎么计算?

在介绍LPR和固定利率哪个划算之前，我先列举出来老商贷利率的计算方法，相信大家都很熟悉了。再一步一步介绍，LPR怎么计算、LPR和固定利率在哪种情况下哪种更划算。

以基准利率上下浮的老商贷利率，怎么计算?以基准利率上下浮的老商贷利率计算：老商贷利率=基准利率×(1+上下浮百分比)，参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款，银行根据市场和政策情况，在基准利率的基础上上浮或打折。如果基准利率改变，房贷利率就随之改变，而上下浮百分比是合同期内不变的。

若老商贷利率转换为LPR，转换开始的第一年，新利率=原合同老商贷利率。第一个重定价日起，也就是转换后的第二年起，新利率=重定价日最近一月的LPR+加点。

转换开始的第一年内利率和以基准利率上下浮的老贷款利率相等。银行会和客户约定，以LPR为定价基础的房贷利率每隔多长周期重新计算一次(利率重定价周期)，并指出周期最短为1年。简单来说，虽然LPR每个月都更新公布一次，但你的房贷利率不会每个月都计算一次。就算LPR每月都变，等额本息的也不会每月月供都变。它是在你和银行约定的重定价周期内保持一个固定的LPR房贷利率，在每个重定价日计算一次，就决定了一个重定价周期内的房贷利率，在每个周期内，固定不变。

转换后第二个周期起(第一个重定价日起)，之后的每一个新周期一开始，每一个利率重定价日，需计算这个周期内的房贷利率(LPR+加点)，其中的LPR值为最近一个月相应期限的LPR值。

老商贷利率若转换为固定利率，怎么算?固定利率是指，存贷款利率在贷款合同存续期间或存单存期内，执行固定不变的利率，不依市场利率的变化而调整。

LPR和固定利率，谁划算?

这个问题也是我一直想确定的问题，也是我梳理出这篇文章的原因。在这个问题上，大部分相关领域的大V和新闻信息，说的是转换为LPR更划算。我觉得论点论据也有道理，我也相信，但我思想里的保守总在作祟，会不会今后LPR又增高呢?我认为哪个划算的本质，就是在“赌”LPR会不会降。只要LPR今后降到4.8%以下，转换为LPR就是划算的，否则固定利率划算。那灵魂拷问就是，LPR今后长远来看，会比4.8%低吗?这里有两种说法，一种是认为转换为LPR更划算，一种是持观望状态。

第一种：认为LPR更划算的。这段时间网上查这类的说法，不少大V和知乎答者认为转LPR更划算，相信LPR会降低，我梳理了他们的几个主要原因：

首先，2019年11月21日中国人民银行原行长周小川在创新经济论坛上表示，“实际上我们中国还是可以尽量避免快速地进入到这个负利率时代，如果能够管理好微观货币政策，可以不用那么依赖非常规的货币政策。”这话意味着进入负利率时代是一个趋势，但是尽量避免快速进入负利率时代。

其次，纵观我国的贷款基准利走势可以看到，我国20年来的整体贷款利率是下降趋势的。

最后，纵观国外，欧洲央行基准利率也是下降的，甚至有零利率和负利率的出现。也就是说，在大概率利率下降的趋势下，选择LPR会更划算。

第二种：持观望状态的。在这里，我也并不敢直接建议您选择LPR。因为同样面临转换的我，中肯地说，未来LPR是否会下降、是否会低于4.8%?没人能给出一个完全肯定的答案。

首先，我认为LPR能降到零利率或者降得很夸张的可能性不大，再者，中国人的爱房之心大家都深有体会，LPR真降太多，会不会刺激楼市全面抢房?

其次，中国人民银行副行长刘国强在2019年8月20日召开的国务院政策例行吹风会上透露，新的LPR形成机制并不会使房贷利率下降，“房住不炒”的定位不能偏离。这个新闻信息也呼应了我这保守的一面。至少目前政策多次强调的是“房子是用来住的，不是用来炒的”，降太多刺激楼市，就偏离了“房住不炒”的定位。那今后的10年20年利率会怎么，没人能一定打包票一定会这样或者那样。

最后说点建议：

对于老商贷利率4.9%还上浮的朋友来说，按概率和趋势来看，贷款利率是下降的，利率保持下降的趋势概率更大，那么选择LPR利率能划算点的概率原则上也更大些。原本上浮的利率，大多也觉得没占着便宜，只要能降一点，也是更好的。

对于老商贷利率4.9%还打折的朋友来说，本身利率就是划算的，并且央行规定今后LPR房贷利率再也不可能打折了，拿着已经占便宜的商贷，换LPR还是保持现在打折的利率永远不变，我认为看个人。有的懒得折腾，万一以后LPR还涨了，不如不换(选固定利率)。有的觉得大概率赌一赌，LPR只要还能降，能再省一点是一点呢，那就选LPR。

将来，一部分人会省下一些利息，但是也会有一些人多支出了利息。在一个短周期内，银行是会出现收益下滑的现象的，比如这次合同重签完了，LPR大概率下调，银行的收益受损，但是在一个足够长的周期内，LPR升升降降，银行的整体收益相比于改制前，大概率是保持一致的，除非经济大环境出现特殊情况。

选择权在自己，但机会只有一次，请务必不要盲目跟风，自家才知自家事，真正能帮自己做正确抉择的，也只有自己，一定要结合自己的实际情况去分析，慎重选择。