楼市调控加码 多个城市因楼市过热被“座谈”

“房住不炒”“三稳”“不将房地产作为短期刺激经济的手段”是当前国内楼市调控的重要原则，但仍有部分城市虚火难灭。近日，多个城市因楼市过热被“座谈”。

目前，正在建立推行楼市调控长效机制，内容包含城市政府主体责任、房地产金融审慎管理制度、住宅与土地市场监测体系、财税政策、违法违规行为整治、住房保障等多个层面。

作为二线省会城市太原，今年楼市政策走向及落地效果如何?先后落地的多举措令省城楼市降温明显、楼价平稳，炒房客正在渐渐离场。

一、“房住不炒”太原楼市回归理性

7月24日，监管层召开的房地产工作座谈会再次释放有关楼市的重要信号，会议深入贯彻党中央、国务院决策部署，总结房地产长效机制试点方案实施情况，分析当前房地产市场形势，部署下一阶段房地产重点工作。关注楼市政策多年，发现监管层以“房地产工作座谈会”的形式召开专题会议，在近年来鲜见。

对近5年的房地产政策进行了梳理，发现监管层对“房住不炒”的定位逐年递进。

2016年年底，中央经济工作会议首次提出“房子是用来住的，不是用来炒的”(即“房住不炒”)。

此后，相关的监管部门都不断强调这一方向，并陆续出台了配套政策，涉及房企融资、购房者信贷等方面。长效机制的酝酿和制定，就此进入快车道。这期间，不断有城市的楼市“出头”，监管因城施策，针对性极强。

2017年，因城施策去库存，坚持住房的居住属性，加快建立和完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制;2018年，全国启动新的三年棚改攻坚计划，加大公租房保障力度，坚持房住不炒定位，实行差别化调控。

2019年4月和5月，住建部先后分两批、对房价上涨较快的10个城市进行预警提示。此后，这些城市出台了政策进行调整。住建部表示，对这些城市实施预警，是“按照稳妥实施房地产长效机制方案确定的月度分析、季度评价、年度考核的要求”。

2020年，两会政府工作报告再提“房住不炒”时，删除了“落实城市主体责任”的表述，房地产税和公积金改革等话题也并未提及，稳定房地产市场依然是重要的政策导向。

朗润智业分析人士表示，深化推进新型城镇化，新开工改造城镇老旧小区3.9万个，这些都是房住不炒的坚定表现，房地产市场平稳健康发展的根本。

对于上周召开的座谈会，在该会议召开之前，已有6个城市在今年7月收紧调控。这些城市中，楼市热度又有上涨趋势。

而太原楼市，自2017年下半年跟随全国大势走出一波上涨行情后，便一路降温，回归理性。

根据朗润智业的统计数据显示，6月太原住宅市场供应量15.75万平方米，同比下降65%，环比下降60%;成交量31.27万平方米，同比下降28%，环比下降33%。从价格来看，成交均价13452元/平方米，同比下降2%，环比上涨5%。而7月的成交及价格走势延续6月状态，没有明显反弹。

近一年里，太原的中、高端市场供求持续走低，高端市场的7月成交面积为0.2万平方米，同比下降24%，环比下降42%。朗润智业分析人士表示，这和宏观政策调控有密切关系。

二、政策发力有保有压市场稳定

在参与房地产经营活动的主体中，银行、房企、购房者是最关键的三方。在保障市场健康平稳发展的同时，这三方都能感受到政策面的有保有压。

2020年1月，山西银保监局宣布各银行业金融机构只能对购买主体结构已封顶的住房的个人发放住房贷款，房地产信贷环境趋向收紧。

3月3日，山西省税务局发布公告，降低房地产开发企业计税毛利率标准，缓解房地产开发企业前期开发资金紧张态势，减轻纳税负担。4月30日，太原开始执行购房套数认定标准，坚持“房住不炒”的房地产市场总基调。

对银行来说，内部个贷业务难度增加，封顶放贷政策能对银行进行约束，对个贷要求明确且严格的相关规定，也让管理难度加大。

同时，银行还承受着来自省银保监局的压力，银行业需要进一步规范个人住房按揭贷款，以及房地产市场信贷环境，减少购房者遭遇的购房风险。

在实际操作中，今年山西也对此严控，今年1月初，山西银保监局行政处罚信息公开表(晋银保监罚决字〔2019〕22号)显示，招商银行太原分行发放未办理网签合同且楼盘未封顶的个人住房按揭贷款。

根据《中华人民共和国银行业监督管理法》第四十六条、四十八条的规定，山西银保监局对招商银行太原分行责令改正，罚款30万元;责令对相关责任人员给予纪律处分。事实上，今年已有多家银行由于贷款原因被处罚。

对购房者来说，贷款审核更严格，各银保监分局加强了对个人住房按揭贷款业务的监管。将个人综合消费贷款、经营性贷款、信用卡透支等资金挪用购房等行为，列为违法违规行为进行严肃查处。另外银行还叫停了未封顶楼盘的房贷，对购房者也是一种保护。

对开发商而言，一方面，政策控制了其赶工期忽视质量的风险。另一方面，银行在房子主体结构封顶时才发放贷款，这意味着房企证件备齐才可以进行售卖，对房企造成资金链回款压力。开发商拿到银行的个人贷款部分款项比以往整整延后近一年，这考验了中小企业资金链的承受能力。

三、无利可图炒房客们

渐渐离场相比此前频频出现的“开盘即售罄”的火热楼市，如今的购房者们不再热衷于“打新”，与此同时二手房市场更是“凉凉”，中介经纪人们一个月内鲜有开单。

房产中介经纪人赵先生说，“平时每周都有带客看房，每个月都有开单，现在就只是问得多、看得少。”他认为，二手房在未来几个月成交量会明显下滑，生意会越来越不好做。

一年来，省城太原的楼价走势平稳，高性价比的新房项目不断出现，市场供需以刚需为主，而购买三套房的交易受到贷款、网签的种种限制，炒房客无利可图，正在退出市场。

之前底气十足的二手房房东也放低了姿态。以前购房者看中房子后，不少业主会故意拖着不成交，在最终交易时临时涨价，涨1万至几万元的情况都很常见，还有小区不少房东商量好集体涨价的。

但现在，很多二手房有价无市，房子挂一个多月都无人问津，房东们会主动下调报价。在这种氛围下，房价还会上涨的预期被扭转，楼市开始进入买方市场。

两三年来的政策影响叠加后，有力打击了投资需求，预计部分投资炒房的顾客会果断离场，下一步如果政策在税费、购房资格、信贷等方面更加严格的话，这部分需求还将继续调整。

国家统计局7月中下旬发布的2020年6月70个大中城市二手住宅销售价格指数显示，太原环比下降1%，同比下降0.9%，除3月份销售价格环比上升外，其他月份均呈现环比下降的趋势。

根据太原聚信评估v估价系统的统计，7月份太原主城区二手住宅平均价格为每平方米10945元，环比下降0.02%，同比下跌2.69%，不同统计口径均和近期二手房市场交易状况基本吻合。

一位业内人士预计，国家宏观层面已明确，城市之间政策差异会成为常态，调控的精准性将进一步增强。此后，预计调控的主动性也会更强，监测和预警机制有助于政府部门快速作出反应。

多个城市出台了“一揽子”措施，体现出政策“组合拳”已经成为调控的常态。实际上，就短期来看，抑制投资投机、遏制市场过热仍是现阶段调控的重点。

有房企人士透露，近期太原楼市部分区域走热，是因为除了被疫情压抑的刚需外，一些投资投机需求进场

。但从政策走势来看，今年下半年的调控政策走向仍将以“维稳”为主，各地在继续保护刚需的同时，对投资投机行为的打击力度还会加大。预计未来将有更多城市收紧调控，此前出现的非理性成交将迅速降温。