“以房养老”被坑？居住权入法 优先级要高于租赁

现实生活中，因居住权益、住房产权等问题，经常会发生权力与权益之间的博弈。为回应公民对美好生活的需求，《民法典》首提居住权。

什么是居住权?什么情况下可以设立居住权?居住权的设立会产生哪些影响?

案例分析：

近日，广东某司法所调解了一桩案件，案件中涉某村年迈父母两人，以及过继来的大儿子和二儿子。因家庭矛盾母亲独自居住，父亲跟随二儿子居住。所在村子因拆迁分得该家庭三套房，第一套因祖父遗嘱分给了大儿子，其它两套房子归到了二儿子名下。矛盾点在于母亲要求一套房子归自己所有。经过司法所多次调解，促成了三方矛盾初步化解：

二儿子出一套房供母亲居住，大儿子出装修款，二儿子保留所有权，居住权归母亲。

《民法典》：登记申请居住权后，可一直居住，不可被动离开。

《民法典》第366条规定：居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。区别租赁权，居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。不得转让、继承。

在实际生活中，哪些情况下适合设立居住权?

北京安理律师事务所合伙人王纪朝在接受人民网记者采访时介绍了几种常见的情形：

企业给在职员工提供稳定性保障住房时更加方便，可以给员工设立居住权;

在家庭财产分割中，老人遗产分配时，设立居住权既可以保护老人居住的权利，又不会影响财产的分割;

一些利用集体土地建设的住房，由于土地性质问题难以收回投资，可以通过设立居住权盘活资产，收回投资;

一些家庭用孩子的名义买房，一家人共同居住，如果孩子长大后提出卖房、赶人，居住权就可以避免家长落入老无所居的境地;

在“以房养老”模式下，老人将房子抵押给金融机构，持续获得养老金直到去世。在实际情况中，一些机构以此为名骗取老人房产，导致老人不知不觉中房产被贱卖，最终赔了房子又失去了住所。现在，有了居住权的护航，可以保障老人的权利。

王纪朝提醒，《民法典》施行后，在二手房屋买卖过程中，新增了一条必备的手续。购房时不仅需要查询房屋的权属、司法查封、设立抵押等情况，还应注意查询房屋是否登记有居住权。“一旦房屋的居住权在房管局登记了，就算成立，那房屋的价值就和居住权人的状况直接关联了。”

王纪朝分析，同一家庭成员，在财产分配时，今后除了讨论房屋产权，居住权也可能成为博弈的新战场，将对财产的价值和兑现方式、周期产生巨大影响。今后在验证一个人的房产资产状况时，经过居住权过滤后，房产计价的方式将会大为不同。

人民大学法学院教授王宗玉表示，这是我国法律上第一次规定居住权，居住权的设立在实践中有很大意义。居住权属于用益物权，租赁属于债权，用益物权高于债权，因此，居住权优先级要高于租赁。明确居住权并使居住权成为一项权利，居住权将受到保护，侵犯居住权将有惩罚措施。（作者 吴晓琴）