恒大处置223项低收益物业 以销售回款补充流动资金

在“高增长、控规模、降负债”发展战略指引下，恒大集团今年试图通过冲击8000亿销售规模，以销售回款补充流动资金(该公司上半年销售回款率为89%)。

而除此之外，恒大最近就祭出一份针对商业板块的套现方案。

具体而言，恒大打算集中出售旗下全国范围内部分面积1000平方米以上的物业。涉及深圳、四川、云南、重庆、珠三角23个区域，111个城市共233个写字楼、酒店、商铺等非核心业务资产。

仔细观察曝光的出售清单，可以发现在223个项目中不少是恒大早期，如2015年集中收购的一批物业。当年，恒大斥巨资将张松桥(中渝置地)、郑裕彤(新世界集团)及刘銮雄(华人置业)等“大D会”成员在内地开发的项目尽收囊中，如今又计划套现撤出。

其中，2015年6月，恒大宣布接手中渝置地持有的一家重庆房地产公司92%股权及相关贷款。资料显示，该企业在重庆拥有总建筑面积约342万平方米住宅、各类商业、酒店的已竣工物业或发展中项目。

而在恒大此次要出售的4个重庆区域项目内，能考究到的中渝置地资产包项目就有重庆恒大中渝广场。

该项目曾用名为中渝国际都会，其商业部分拥有约60万平方米总建筑面积，包括面积16.3万平方米的4栋写字楼，4栋公寓面积约10万平方米，1个面积约5万平方米的酒店，及1个8万平方米的购物中心。目前摆在名单上的是写字楼部分。

1个月后，2015年7月，恒大又以65亿港元代价收购华人置业名下爱美高集团，位于成都的西锦城、都汇华庭和华置广场3个住宅及商业办公楼项目。

从刘銮雄手中接盘的资产中，西锦城和华置广场两个项目也被列入最新的出售名单。华置·西锦城案名更新为成都恒大西锦城，要出售的物业类型为商铺。华置广场最新案名为成都恒大广场，要出售的物业类型为写字楼与酒店。

2015年12月，恒大再分两次以总代价339亿元收购新世界中国在北京、上海、青岛、成都、贵阳、武汉、海口、惠州的9个地产项目，总建筑面积超过1200万平方米。

当中，海口恒大美丽沙(原海口新世界美丽沙)大盘、成都恒大天府半岛(原新世界双流县河畔项目，恒大现持60%股权)亦出现在最新名单上，两个项目均将出售旗下的购物中心部分。

除上述“大D会”成员的项目外，恒大此次亦推出了不少重点区域的重点项目。但值得注意的是这些项目的住宅或公寓部分大多都已售罄或处于“尾盘在售”状态，只剩下写字楼或购物中心在运营或散售。

例如，恒大在新总部所在地深圳南山后海恒大天璟，它由一栋两座超高层塔楼组成，总建筑面积15.12万平方米。恒大龙岗城市之光项目目前公寓产品已售完，此次要出清写字楼。

同时，恒大也将海南海花岛的3座酒店：双塔酒店、欧堡酒店、七星半岛酒店和一个会议中心打上待售标签。

海花岛是恒大近年来公开宣传最为强劲的文旅大盘。据了解，这个宣称总投资超1600亿的“世界旅游岛”原计划在今年全面开业，但目前就传出要出售部分业态物业。

另一方面，恒大还打算出售位于三亚和博鳌的两家国际医院。而两家医院曾是恒大此前为进军大健康领域的重点培育的医疗项目。

“这属于正常的出售行为。“据接近恒大方面人士解释，这批223个项目此前一直有零零散散去销售，此次集中推出，“系希望通过专业团队去推荐销售”。

追溯过往，恒大曾在2014年提出要参考万达集团，打造“千亿规模”商业版图，当时恒大集团全年合约销售只有1315.1亿元。后来，依靠“快周转”规模化加速扩张的方法，恒大在住宅物业发展方面独领风骚。

后来经历转型压力，但据恒大2019年提出的方针：“恒大是以地产为基础，文化、旅游、健康为两翼，汽车为龙头的产业格局。”本来希望倚重的商业项目正被边缘化，它们逐渐被视为非核心资产。

事实上，根据年报，恒大旗下投资物业的表现一直不算理想。

资料显示，在许家印充分展露商业地产雄心的2014年，恒大自持的投资物业账面总值619亿元，全年商业物业租金收入却只录得1.44亿元。翌年，恒大投资物业账面总值增加至971亿元，当年租金收入只有2.41亿元。

数据来源：恒大披露，观点指数整理

而到2019年，恒大已竣工的投资物业价值已经超过1400亿元，包括建筑面积约895万平方米的居住社区商业裙楼、写字楼及约36.3万个车位。但全年下来只产生了13亿的租金收入，收益率不到1%。即使算上公平价值收益的15.2亿元，也是寥寥无几。

不过，就算是低效的资产，恒大过去也有利用投资物业重估收益调节利润的历史。2015年恒大就通过一系列操作，将物业公平价值收益提升到128.59亿元，而随后这一数字就开始逐年下降，2016年就暴跌至51.24亿元。

恒大也有利用投资物业用作贷款抵押物以获取融资，或直接当作底层资产发行专项支持计划。

资料显示，2018年11月，恒大就曾利用上面提到的重庆中渝广场，发行12.1亿元ABS“海通-华泰资管-中渝广场物业资产支持专项计划”。截至2019年12月31日，有价值97.86亿元的投资物业已就恒大的借款，质押为抵押品。

只是，如今恒大对这些投资物业采取了更直接的套现方式。