疫情打乱北京房租上涨规律 租赁需求减少议价空间提升

错过春节档，也没等来毕业季，房租下降成为当下北京租赁市场的关键词。

2020年初，北京租赁市场开始出现涨价苗头。为防止房东到期涨价，张宇在房东心理预期价上，加价和房东延长租期。因为，按照北京租赁市场往年规律，春节前后和6月毕业季期间，都是北京租赁市场旺季。这期间，北京房租都会上涨。

但张宇没想到，一场突如其来的疫情，打乱了租赁市场往年租金上涨规律。

春节期间，二房东自如、蛋壳等平台在疫情期间调涨房租，引爆舆论情绪，成为社交平台热门话题。但很快，舆论情绪的压力和疫情不明朗，令北京整体租赁市场租金开始下降。

特殊时期，春节档涨价风波没有被完全掀起，反而成为北京房租下降起点。

贝壳研究院数据显示，2020年上半年，1月北京租赁市场租金水平呈现明显上升，从2月开始呈现明显下跌，处于底部水平，至5月才出现复苏迹象。

进入6月，张宇以为毕业季会拉升租金，但他的预判还是错了。

近半个月以来，他添加的多位自如、蛋壳、链家等二房东平台及中介机构，在微信朋友圈打出的出租广告，都被“低价好房”、“超低价房源”、“优惠促销”等词汇，代替了往年同时期的“抢手”、“涨价”等广告词。

负责朝阳芍药居片区的链家中介刘平告诉他，芍药居片区月租金普遍下降了500元—600元。

在社交平台上，北京租房的网友告诉他，其出租的房子由4850元/月下降至4600元/月，”没有降很多，但降10元也高兴啊”。另一位朝阳租客也说，自己租住的房子由3680元/月下降至3300元/月，缴租方式也变宽松了，由此前的押一付三变为押一付一。

近期，张宇在租赁平台上，对比同小区同面积段房源，也发现挂牌房源租金比自己房租低了好几百。

“免租3个月”，蛋壳app上不断推送的毕业季“安居计划”，更让张宇颇为遗憾，“简直完美错过北京房租多年来的首次降价。“

今年蛋壳推出的“安居计划”明显加大了优惠力度，虽没降原来月租金，但签约后可返一定租金。

比如，首月租金打4.9折，满两月后返20%租金，连返10月，满12个月后再返50%租金。也有住满第二个月，返25%租金的案例。

一年下来，满打满算，蛋壳的租客们最高可被免3个月租金。这可能是蛋壳面世以来最大的促销力度了。

作为一线城市，北京人口净流入量大，每年6月，北京更是毕业生承接主要城市之一。租赁市场长期处于供不应求状态，租金一路上扬。贝壳数据显示，北京整租套均价在一线城市之首，超过5000元/月，平均房租收入比更是在40%以上。

据教育部数据显示，2020年全国普通高校毕业生规模预计将达到874万人，再创下历史新高。但今年毕业生并未催生出北京的租房热潮。

事实上，今年5月，北京租赁市场出现明显回暖迹象。贝壳研究院数据显示，5月，北京租赁市场成交量持续攀升，环比上涨27.3%，同比上涨45.5%。租金方面，也结束了今年1月以来的下跌趋势，环比上涨4.2%，同比下跌2.7%。

当时，业内人士和机构普遍预测，随着6月高校毕业季的到来，高校毕业生集中进入租赁市场，6月租赁市场将会持续升温创新高。

6月真实租赁情况却与预期截然相反。贝壳研究院数据显示，6月第三周成交量环比下降了31.0%。租金水平继续呈现下降趋势。平均租金水平为40.0元/平米，环比下降6.0%，同比下降14.1%。

贝壳研究院高级分析师黄卉认为，今年北京租金水平下降原因较为特殊，由多方因素叠加造成。

首先，疫情影响了市场的供需结构。北京疫情防控，社区的管控也更加严格，部分流动租赁人群的需求推迟，包括换租需求延迟释放，租赁需求规模有所减少。

“年后一直没有收房。”负责北京丰台区宋家庄片区的自如收房管家杨磊说，今年以来该片区自如旗下房源空置率一直很高，公司要求暂不收房。

根据杨磊介绍，丰台宋家庄片区往年入住率很高，能达到95%，今年以来仅维持在90%左右。“收房也没法进行装修，而且退房也多，光一个月就得退70间房。”

一环扣一环，租赁需求规模减少，租客议价空间随之提升，业主为止损，出租价格预期下降，挂牌价格环比下降，成交价格会随之下降。

贝壳研究院数据显示，从业主出租预期来看，6月北京业主的出租预期依然处于低位，北京6月前三周业主平均挂牌价格为88元/平米，环比5月持平，同比去年同期下降5%。

从目前疫情来看，北京租金上涨动力不足。黄卉预测，中长期会处于底部企稳态势。(文中张宇、杨磊为化名)