福州住宅库存突破600万平方米 背后三个问题引关注

614.38万平方米!福州住宅库存正在以更快速度递增。

福州不动产登记和交易中心6月13日对外发布了可售商品房面积数据，这意味着福州商品房库存突破600万平方米，可售商品住宅数量达67398套。

2018年底，福州市区可售商品住宅套数为22219套，面积329.92万平方米。2019年底，福州市区可售商品住宅套数为40108套，面积396.2万平方米。2018年至2019年再到2020年6月10日，福州市区可售商品住宅套数分别同比增长80%和68%，可售商品住宅面积分别同比增长50.8%和55%。

这些可售商品房库存包括两部分，一是报告期内已竣工可供销售但未销售的商品房面积;二是报告期内处于施工或新开工状态并已经取得预售证但尚未销售出去商品房面积。

这些递增库存背后有三个问题值得关注，即福州从什么时候开始出现库存急剧增加的转变，库存主要出现在哪些区域，以及是什么原因使得库存只用半年时间再增加一半。

库存拐点

“今年上半年受疫情影响，福州很少有开发商开盘或搞营销活动，6月以后才逐渐有一些项目进来。”福州一位房地产营销策划人员告诉中国房地产报记者。

疫情影响了全国楼市销售使得库存增加，但对于福州来说疫情只是一次加速冲击。福州楼市库存真正开始发生变化的关键拐点是在2019年10月。

拉长周期来看几组数据：2018年底，福州商品房库存329.92万平方米，去化周期12.45个月，之后连续3个月下降，到2019年3月降低至297.01万平方米，去化周期也降至10.19个月。数据回暖下，福州楼市迎来难得的“小阳春”，毕竟2018年下半年楼市寒冬刚刚过去。

值得一提的是，尽管2017年和2018年福州紧跟全国楼市调控，陆续出台限购、限贷、限价、限售政策，但依然未能按住凶猛的房价上涨。彼时“一次性付款往里走，按揭的不要堵门口、公积金贷款的请把共享单车移走”成为多数楼盘真实上演的段子。

2019年3月以后，福州商品房库存开始缓慢增长，4月增长至307.02万平方米，去化周期拉长至11.8个月，此后一直持续上升至2019年8月，库存面积367.17万平方米，去化周期15.61个月，这两个数字都远远超过2018年底情况，可以说是2019年库存高位。

2019年9月和10月福州楼市库存出现短暂下行，到10月面积下降至332.23万平方米，去化周期降至13.26个月。不过这两个月短暂的下行并未改变福州库存整体上升局面。

很快从2019年10月开始，福州库存连续7个月递增，并从11月开始库存面积就已经超过2019年8月高位，递增速度也远远超过2019年上半年。一个佐证是，2019年3月到8月，库存面积增长率是23.6%，2019年10月到2020年6月库存增长率是84.7%。

增长速度明显加快，2019年10月是福州库存开始高企的一个拐点。

激增背后

福州的库存主要集中在三大区域，即晋安区、仓山区、马尾区。

可考数据显示，三大区域2019年11月商品房库存分别是150.4万平方米、105.6万平方米、49.7万平方米，共305.7万平方米，占福州五区当时总库存面积的86%。

这一情况在今年得以延续。2020年3月，三大区域商品房库存面积分别增长至170.9万平方米、119.9万平方米、67万平方米，共357.8万平方米，占福州五区当时总库存面积的82%。

究其背后原因，这与2018年和2019年福州供地结构有关。2018年，福州五区共出让25宗地，其中64%集中在晋安区、仓山区、马尾区;2019年福州五区共出让66宗地，其中77%来自晋安区、仓山区、马尾区。

三大区域土地供应数量翻了一倍势必增加商品房待售面积。并且今年这些土地上的新建项目陆续入市，更加推升了待售面积增长。

尤其今年4月，福州五区拿证总面积高达116万平方米，同比2019年4月增长132%，创下近3年单月获批总面积最高纪录;5月拿证总面积高达107万平方米，新增住宅房源11198套。这是继今年3月、4月后，福州今年第三次单月拿证总面积破百万平方米。

除了上述原因之外，有福州房地产人士告诉中国房地产报记者，供应增多并陆续入市之外的另一个原因是，“早在库存激增拐点来临之前的2017年下半年和2018年上半年，火热的楼市与高企的房价就已经透支了福州购买力，导致出现后来的楼市寒冬与库存高企。”

房价上涨进一步削弱了购买力，几乎与福州商品房库存变化曲线一样，福州新房房价同样是从2019年9月到10月开始一路上涨，去年9月均价16500万元/平方米，一路涨到今年1月的18244元/平方米，尽管在今年2月受疫情影响出现短暂下跌，但很快在3月开始恢复上涨趋势，直涨至目前的均价18309元/平方米。

印证城市购买力下降的一个截面是，去年8月公开销售的仓山区祥浦苑因为价格低当天售罄，这一盛况在福州楼市引发热议，不过即便这个“红遍全城”的楼盘也仅征集到3000出头的认筹量，其中首套刚需量仅2500多人。

安置商品房兜底

尽管库存增加，福州楼市却有一项创新政策兜底，即安置商品房。

根据福州市房管局官方给出的定义，安置型商品房是“全面推行货币化对接安置模式，按照商品房运作模式组织开发建设面向被征收人定向销售的限价商品房。”

为解决以往旧改工作财政投入大、改造规模不足回迁安置逾期等“老大难”问题，福州2018年推出安置型商品房用地新模式，在土地出让时适度让利，让开发商承担承建商角色，解决近几年大规模旧改拆迁问题。

事实上安商房的出现还实现了2017年福州限地价、限房价的目的。

接下来的2018年和2019年，福州大力推进安商房土拍模式。可以看到，福州五区2018年成交的住宅用地中，配建安置型商品房的地块幅数占比5成，2019年这一占比进一步上升至近7成。2019年，福州累计出让安置型商品房用地1707亩，可提供安置房源451万平方米。

随着安置型商品房陆续入市，福州楼市库存得以部分消化。以今年一季度为例，多项安商房入市补充了福州网签数据。比如三江岚隽项目共373套，其中安置房302套，商品房71套，该项目今年完成近300拆迁户网签，吻合了该项目4月初显示已售285套的数据;另外，中建香樟今年4月显示已售443套，其中420套是在今年一季度完成网签。

这两个项目共销售705套，根据官方公开信息计算，这些已售住房总面积约6万平方米，占整个一季度销售面积的八分之一;此外，一季度安置房占比70%的鹤鸾郡和安商盘杨桥新苑也已经开售，这些进一步消化了库存。有福州房地产研究人士认为，“今年安商房或许会撑起福州楼市半边天”。

政府对安商房也是寄予厚望。比如福州市自然资源和规划局即将在6月24日出让的9宗地中5宗地要求配置安置房，其中3宗地要求配置面积80%，其他两宗地分别要求配置面积90%和35%。

为了进一步去化，福州安置商品房整体品质也正在提高。一位福州市民告诉中国房地产报记者，“前几年安置房面积和户型都不太好，近几年越做越好了，价格相对纯商品房来说低，身边也有很多朋友用于投资。”

一位福州本土开发商负责人也告诉中国房地产报记者，“疫情之后，很多房企开始偏向做改善型住房，虽然有一定销售压力，但销售情况目前看起来也不错。”