疫情给北京楼市泼冰水 楼市走向有变

今年5月份和6月初，北京楼市非常火热，成交量大增。就在大众认为北京楼市开始复苏的时候，6月北京新发地突然传出疫情，局势骤然紧张，大众谈疫情色变，给楼市泼了一大盆冷水。

因为未来疫情和经济存在很大不确定性，楼市自然也受到影响，市场趋势出现变化。5月大反弹

5月时，疫情带来的波动逐渐平息，北京楼市就像皇城根的温度，一下变得火热火热的。中原地产统计数据显示，5月北京新房网签4172套，环比上涨34%，同比上涨31%，是近10个月来的最高成交数据。

二手房方面，贝壳研究院数据显示，5月北京全市二手房网签量约1.61万套，成交量环比增长22.5%，同比增长17.2%。

京城成交量之所以如此火爆，一方面是因为5月疫情得到了有效控制，北京各企业复工率达到99.7%，经济在逐渐恢复。另一方面是因为5月劳动节假期看房量增加和西城区学区房新政带来的末班车效应，让置业需求在5月集中释放。

6月遇大冷

楼市的景气并未持续多久，就迎来了北京近期这波突发疫情。

6月16日0时至24时，北京新增报告本地确诊病例31例，疫情应急响应级别由三级调至二级，成为目前国内唯一一个二级应急响应级别的地区。6月16日晚，北京市召开疫情防控新闻发布会，鼓励公司居家办公，远程办公。

在这种形势下，即使官方不要求关闭售楼处，去售楼处看房的人肯定也会大幅度减少。疫情扩散宛如冰水，把楼市浇得那叫一个凉。

6月16日，朝阳区发布通知，暂停了梧桐湾嘉苑共有产权住房项目的选房活动。该项目本是2019年12月启动申购，由于疫情的影响，今年5月才举行公开摇号。该项目原计划于6月15至29日开展选房。但随着北京疫情防控措施全面升级，未来何时启动选房无法确定。

其实，梧桐湾嘉苑共有产权房项目只是市场的一个缩影。不仅新房，二手房也受到了严重影响。

中原地产研究中心统计数据显示，今年6月上半月，北京二手房市场真实成交为8500套，低于5月上半月的1.1万套，市场已经出现了高位回落。

目前北京二手房价格也有所下降，安居客数据显示，今年6月北京二手房均价为57947元/m²，环比下跌0.69%，同比2019年下跌3.65%。

二手房价格回落，一个原因是随着西城学区房落户时间点临近，赶不上进度的消费者取消了置业计划，导致二手房成交量下滑。另一个原因是受北京疫情影响，小区又实行了封闭管制，自然会影响到近期二手房的带看。从趋势看，北京二手房市场近期有望大幅降温，部分购买力或将转向新房。

供应方面，可能是很多开发商看见5月成交量高，楼市开始复苏了，都想着赶紧上市回款，导致6月北京楼市供应量大增。毅家之言数据显示，今年6月第一周北京有7盘预售，4139套新房火线入市，单周供应量超过4月整月。

除了已经上市的楼盘以外，其实还有更多楼盘在等待上市。据中原地产统计，6月北京市住建委还压着将近2.5万套新房预售证。

走量成主流

近期原本在看二手房的陈女士对站长表示，因为首付款不多，中介经纪人为她提供了一些将于近期开盘的限竞房供选择。看过几个项目后，陈女士表示挺动心的，认为买老旧小区不如买新房性价比更高。

事实上，市场上和陈女士抱有同样选择的大有人在，很多人本来打算买二手房，但兜兜转转又转向了新房。因为新房市场开发商统一定价，不像二手房市场需要和中介、业主反复沟通斡旋。

未来随着更多优质新盘集中入市，预计会进一步稀释北京二手房的交易量，毕竟人都有喜新厌旧的心理。

不过站长要提醒大家，新房的情况也不是很乐观，或将出现冷热分化的现象。因为政府对调控房地产行业的决心很大，购房杠杆被严格限制，未来政策面放松的可能性较小。个别地方会有热销盘，但不会是普遍现象。

比如今年6月第一个周末开盘的京能电建洺悦湾，最终成交617套，去化率近50%，成交金额达到31亿元。长安九里首开240套房源，500多人线上抢房，只用了14分36秒就全部售罄，最终成交20.29亿元;长安九里旁边的中海长安云尚，88平方米和115平方米的户型全部卖光，销售金额达到18.5亿元。

为什么这些楼盘销售如此火爆?其实原因和以前站长介绍的深圳、杭州个别红盘一样，京能电建洺悦湾和周边的二手房价格全面倒挂。京能电建洺悦湾限价为54715元/平方米，但周边朗润园二期成交价已经超过了每平米6万元，买到基本就能赚到。而且京能电建洺悦湾户型偏小，总房价卡在了北京的“普宅”线上，消费者可享受到更大的房贷额度，更容易上车。

长安九里火爆是因为开发商让出了部分利润，该地块土拍的楼面价为4.4万元/平米，按照行业惯例毛估，商品房最终售价一般是楼面价的2倍左右。但长安九里精装修后单价在7.1万元/平米左右，与同类型项目相比相对便宜，所以认购量也很高。

现在的市场形势已经变了，在房住不炒和严格监管的压力下，现在已经不再是像以前深圳为代表的千万豪宅日清、百万喝茶费、分批入市挤牙膏获取暴利的时代。但是让利走量的市场空间依然很大，房子作为刚需产品只要价格合适，依然有市场。

结语

需要指出的是，北京低价房毕竟只是少部分，更多的还是一些成交艰难、去化缓慢的滞销盘。特别是地段不好、定位有偏差、产品力比较弱的楼盘，未来开发商面临的压力将更大。

国家统计局数据显示，今年1-5月份，房地产开发企业到位资金62654亿元，同比下降6.1%，降幅比1-4月份收窄了4.3个百分点。为了现金流，可能会有更多房企对新房实行让利促销，以实现资金回笼。对于刚需来说，捡漏的机会依然有，可以密切关注，以免错过低价上车的时机。

中国生物官方微博消息，6月16日，国药集团旗下中国生物武汉生物制品研究所研制的新冠病毒灭活疫苗Ⅰ/Ⅱ期临床试验盲态审核暨阶段性揭盲会在北京、河南两地同步举行。揭盲结果显示，中和抗体阳转率100%。这意味着，全球首个新冠灭活疫苗所有受试者全部产生抗体。

疫情终将结束，正常的生活迟早会回归，这也意味着我们要把目标放长远。

从长期看，北京楼市依然有一定的上涨潜力，毕竟首都的配套是独一无二的稀缺资源。教育方面，全国排名第一和第二的清华大学和北京大学均在北京。医疗方面，全国百强医院综合排名中，北京一个城市就拥有22个席位，以至于有很多人进京只为看病，众多专家号一号难求。

近期疫情反反复复，楼市起起伏伏。预计“疫情”“防控”“封闭管理”这些关键词，还会在我们的日常生活中持续一段时间。

从时间点看，6月份对于房企来说是半年业绩考核时间，需要冲刺。为了增加回款速度，未来或将有更多房企尝试让利促销，为消费者带来更实惠的房子。

存量市场叠加疫情，催生了现金为王的时代，导致市场竞争越发白热化。

谁无暴风劲雨时，守得云开见月明。