社会资本参与面临困难 老旧小区改造迎来政策风口

近日，河南省政府办公厅印发了《关于推进城镇老旧小区改造提质的指导意见》。实际上，各地老旧小区改造的政策热度在全国范围内逐步提升。

早在去年10月17日，“两省七市”就被确定为新一轮全国城镇老旧小区改造试点省市。不久后，宜昌和宁波启动了新一轮的城镇老旧小区改造试点工作。未列入试点城市的地区，也纷纷加入，如北京市出台了《老旧小区综合整治工作方案(2018-2020年)》，确定了优先实施的小区范围以及改造方式。老旧小区改造如今迎来了政策风口。

住建部相关负责人介绍，今年各地计划改造城镇老旧小区3.9万个，涉及居民近700万户，比去年增加1倍。“新一轮的对老旧小区的改造并不只是粉刷墙面、添置电梯等单一设备的工作，而是由表及里、从硬件到软件、从物态换新到生态营造的系统性工程。”这意味着新一轮老旧小区改造更关注民生“痛点”。

国务院参事、住房和城乡建设部原副部长仇保兴测算，老旧小区改造市场空间或达5万亿元。招商证券预计，若按5年改造期计算，预计每年可贡献1万多亿元投资额。这些改造项目投资周期很短、边际效益明显、资金周转很快、能迅速转化为消费能力。“老旧小区改造既改善居民居住条件，又扩大内需稳增长，拉动相关产业发展，一举多得。”

住建部副部长黄艳在解读老旧小区改造“改什么”“怎么改”“由谁来出钱”时表示，要积极创新城镇老旧小区改造投融资机制，吸引社会力量参与。

记者调查发现，目前除加装电梯、配建停车场等项目外，旧房改造大多难以获得直接经济效益，社会资本参与仍面临多重困境。

“老旧小区在软件方面面临的可持续性问题更大。”居住在一老旧小区的某业主告诉记者，他所在的老旧小区改造完成后，由于缺乏有效管理，时间一长又回到了以前的状态。

招商证券研究发展中心房地产行业主管分析师赵可表示，与棚户区改造相比，旧房改造推动难度较大。“目前我国老旧小区改造资金主要来源仍为财政资金，居民出资意愿低，吸引社会资本参与的收效也不大。”

“这些看似是蓝海的领域实际是难啃的硬骨头，老旧小区物业往往易手频繁。”北京市一家大型物业公司负责人告诉记者，“许多老旧小区的居民习惯了较低水准物业管理，收缴物业费相对较难。物业难以创收就无法投入更多资源服务业主，形成恶性循环。”

“想吸引社会资本参与老旧小区改造和物业管理，就得让其有盈利空间。”业内人士指出，要按照“谁投资、谁受益”原则，建立受益者付费机制，培养居民的付费意识。(记者 赵剑影)