楼市稳定恢复 碧桂园今年预计1600亿元拿地

编者按：国内疫情已好转，当前线下售楼处大部分已复工，沉寂近一个月的楼市开始进入稳定恢复期。恰逢3月底，中国房地产企业开始公布过去一年的成绩单。在这个财报季，《证券日报》记者与多家房企管理层交流获悉，房地产行业高速增长时代已经结束，未来将进入缓步增长阶段。不少企业的共识是，2020年销售目标增速要控制在20%以内，首先要确保现金流稳定，适当增加土地储备。更重要的是，随着行业毛利率逐渐下沉，房企需要不断修炼内功，变革组织结构，提升产品力，在保证财务稳健的前提下，实现有质量的增长。

本报记者 谢若琳

3月27日，位列财富500强177位的碧桂园，向投资者递交了一份相当亮眼的成绩单。

财报显示，2019年碧桂园实现总收入约为4859.1亿元，同比增长28.2%;实现归母核心净利润约为401.2亿元，同比增长17.6%;实现基本每股盈利1.85元，同比增长14.9%;公司全年派息总额为124.38亿元，占公司股东应占核心净利润的31%。

销售方面，2019年碧桂园及其合营公司及联营公司共实现归属于公司股东权益的合同销售金额约5522亿元，权益合同销售面积约6237万平方米，分别同比增长10.03%、15.16%，继续稳居行业第一。

值得注意的是，疫情影响下，绝大多数地产公司2月份的销售业绩都出现了下滑。

对此，碧桂园集团总裁莫斌在线上业绩会上表示，这次疫情，特别是在2月份，对房地产销售有直接的影响，3月份随着线下售楼处陆续恢复，销售基本恢复到正常的水平，与去年同期相当。目前，碧桂园97%的销售中心、95.2%的在建工地标段已经复工。

“我们相信中国市场是巨大的，新型城镇化的推进仍有巨大的空间。”莫斌说，得益于公司一至六线的全面均衡布局，虽然这次疫情带来一定影响，我们还是有相对大的空间可以进行调整。对于未来地产的走势，我们保持谨慎乐观的态度。

据悉，碧桂园2020年的权益可售资源约9066亿元，按公司预计的权益去化率67%计算，全年权益销售将超过6000亿元。

摩根大通在研报中也表示，随着疫情受到控制，正常的经济活动，包括房地产销售均会逐渐恢复。虽然目前存在困境，但需求最终仍会回升，再加上未来数个月或有更多宽松政策推出，使投资者更愿意以乐观的角度审视目前的下行趋势及价格。看好万科、碧桂园等大型房企。

经营性净现金流持续为正

截至2019年12月底，碧桂园获得不含增值税的已售未结收入7158亿元。由于房地产行业预售制的特殊性，尽管物业在出售时已经产生销售额，但必须要等到完成竣工验收、向购房者交付物业之后，已售未结转收入才能在财务报表中成为确认收入。已售未结资源可以说是房企未来2年至3年盈利保障的基础。在各大房企中，碧桂园的已售未结金额近年来一直处于领先水平。

同时，2019年碧桂园权益物业销售现金回款约5301亿元，权益销售回款率高达96%。快速强劲的销售回款，保障了充足的现金流，大大提升了公司抵御风险的能力。

在行业资金面持续收紧的背景下，碧桂园自2016年起第四次连续在年末实现正净经营性现金流，达到146.7亿元。民营上市房企中，仅碧桂园、龙湖等少数几家公司能够持续数年实现净经营性现金流为正。

分析人士认为，净经营性现金流指标为正，说明企业当期通过经营本身便可实现现金良性循环，不需要依赖外部融资来支撑现金流，而这折射出碧桂园自身强劲的造血功能和稳健的财务风格。

此外，截至2019年12月31日，公司可动用的现金余额约2683.5亿元，占总资产比例为14.1%，另有约3167.9亿元银行授信额度尚未使用。实际上，目前碧桂园还有7亿美元的发债额度。对此，碧桂园集团首席财务官兼副总裁伍碧君表示，“现在窗口不太好，且公司现金比较充裕，如果成本高的话，就是有额度也不会发债。”

而通过费用管控，碧桂园2019年的销管费占收入比例也降至7.0%。

权益可售资源2.4亿元

良好的财务情况，也让公司可以在土地市场紧紧把握住增加优质土地储备的机会。

莫斌表示，截至2019年年末，公司已获取的权益可售资源达到1.7万亿元，潜在权益可售资源达7159亿元，权益可售资源合计24181亿元，可满足集团未来4年以上的销售。

从区域角度看，碧桂园在粤港澳大湾区已获取权益可售资源为3091亿元，潜在权益可售资源为3226亿元，合计6317亿元，发展空间巨大。

对于2020年碧桂园的拿地计划，碧桂园集团常务副总裁程光煜表示，今年拿地预算和去年差不多，约1600亿元，公司资金比较充沛，会根据市场进行调节。“近段时间除了热点城市拿地竞争较为激烈外，其他城市都在降温，随着疫情得到控制、各地推出相应政策，我们对市场保持谨慎乐观态度。”

克而瑞的研究报告认为，在均衡布局策略下，碧桂园项目覆盖五大城市群及其他区域一到五线城市。其中，长三角、粤港澳大湾区、京津冀等五大城市群权益可售资源占比达74.7%，这些区域人流密集，深受政策利好，房地产市场发展空间巨大，将为业绩的可持续增长提供良好保障。