楼市“稳需求”呼声渐长 救市政策撤回后的博弈

楼市“稳需求”呼声渐长。

近日，国家统计局与部分市场机构，陆续发布了房地产销售的相关数据。数据显示，1-2月，全国所有省市区(港澳台地区除外)的商品房销售均出现大幅度下滑，随着疫情逐步受到控制，市场需求开始复苏，热点城市的土地市场与住宅市场先后出现触底反弹趋势。

专家表示3月的楼市销售额只有去年同期六成，房企迫于资金压力或采取降价措施。同时，疫情期间多个地方政府在公积金、首付比例等方面针对楼市“需求侧”的放松举措在短时间内撤回。楼市放松与否，政策博弈不断加剧。

有分析人士指出，“房住不炒”与“托底经济”两相平衡之下，楼市政策的具体走向，或许需要等到一季度数据出炉和2020年两会后定调。

房地产销售触底

2月，受疫情和春节淡季等多重影响，房地产销售跌落谷底。

根据国家统计局发布的数据，1到2月，全国商品房销售额与销售面积分别同比下降35.9%和39.9%。另外，70个大中城市中有19城(武汉、石家庄、太原、扬州、蚌埠、平顶山等)2月新房“零成交”。

分地区来看，21世纪经济报道记者注意到，31个省、市和自治区的商品房销售额与销售面积都出现了两位数的同比下滑。

其中，西藏、新疆、湖北、黑龙江、吉林、重庆、山西、甘肃、宁夏等9个省市区的商品房销售面积与销售额同比下降均超过50%。西藏、新疆和湖北跌幅都在8成以上，新房市场可谓冰封。

这也让库存压力快速上升。易居研究院近期发布的报告称，2月份监测的100个城市新房去化周期达到11.7个月，其中一、二、三四线城市为13.8、11.0和12.5个月，相比前值均出现了明显攀升。

进入3月，随着疫情影响逐渐减退，部分城市开始有“报复性”买房的传闻流出。3月16日晚8点，万科推出深圳的“万科星城”项目，当晚推出的288套房源7分钟内全部通过线上卖完，销售额达到了2.99亿元。3月20日，苏州的三个房地产项目同时开盘，共推出近900套房源，同样快速售罄。

“不管是刚需还是改善需求，房地产行业的需求相对刚性，因此市场部分复苏的步伐也比较明显。”易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉21世纪经济报道，从日成交数据来看，杭州、苏州、成都等强二线城市，随着月底的临近呈现出成交数据越来越好的状况。

不过，多位分析人士告诉21世纪经济报道，“复苏”只是相对2月低谷而言，并不意味着房地产市场的下行趋势已经结束。中原地产首席分析师张大伟告诉21世纪经济报道记者，3月至今，全国销售只是恢复到了疫情前大约60%的水平，大部分城市市场只是复苏，远谈不上火热。房地产企业最大的问题还是资金压力，特别是到期债务问题。一旦销售不能快速恢复，房企4-5月份将面临普遍性的资金压力。

不过，有券商机构的地产分析人士告诉记者，房企，尤其是头部房企，其资金压力或许没有想象中的那么大。2月热点城市的土地市场火热，一定程度上显现出头部房企的资金储备。3月以来各地针对房地产的帮扶政策，以及市场需求的复苏，也有利于房企回款。另外，3月以来的房企发债渠道较为顺畅，部分房企近期大量回购境外市场价格下跌的中资美元债，对于其降低资金成本，优化债务结构也有助益。

救市政策撤回后的博弈

楼市低迷的同时，各地“救市”政策频出。据不完全统计，已有武汉、长春、深圳、杭州、南京、郑州、济南、苏州等多城出台措施，包括分期缴纳土地价款、降低预售标准、发放购房契税补贴等。

不过，近一个多月以来，已有多个城市在短时间内收回了其房地产新政。

2月21日，驻马店提出将公积金贷款购买首套房首付比例降低至20%，一周后该政策文件被撤回。3月15日至17日，济南发布并撤回了“预售监管资金即征即返”“在先行区直管区范围内购买二星级及以上绿色建筑商品住宅的，不受济南市限购政策约束”等政策。3月24日下午，海宁市发布消息称，在3月25日至4月24日云上房博会期间，“非海宁户籍人口在海宁限购一套住房”政策暂不执行，当日傍晚上述内容同样撤回。

多位受访人士认为，近期房地产政策调整主要是以减轻房企负担为主。而短期房地产政策收回的，基本都是因为微调力度过大，属于刺激市场而非稳定市场的政策。

“这背后显示的是监管部门与地方政府的博弈。”住房和城乡建设部住房政策专家委员会副主任顾云昌告诉21世纪经济报道，地方政府，尤其是三四线城市财政压力大，松绑房地产调控，稳定活跃房地产市场的预期更强烈。但从中央的层面来看，保持房地产市场的“平稳健康”仍然是不变的主基调。

多位受访人士认为，楼市政策更大的博弈在于，在房地产下行趋势下，如何平衡房地产“房住不炒”的定位与其对经济的托底作用。

顾云昌指出，疫情对宏观经济的影响深远，房地产的托底作用不会被忽视，但维持房地产市场平稳健康的关键是维持楼市的供需平衡。随着疫情的演变，相关政策应该会从前一阶段的稳供给，逐渐过渡到稳需求，也就是稳销售上。我国不同城市之间的楼市供需关系差异很大，对于供需一直偏紧，并且随着国家城市发展理念的变化，将会对持续人口流入的一二线中心城市，和前一个楼市周期明显透支了需求的三四线城市，采取不同的政策力度。

在张大伟看来，稳需求应当主要针对刚需，“房住不炒”与支持刚需购房并不矛盾，针对首套房和真实改善需求的政策可以适当放松。比如调整首套房的利率和首付比例、扶持“卖一买一”的真实改善需求，严打“假离婚”等政策应该得到落实。