万科销售毛利下降 恒大净利腰斩

目前，房地产市场或许正面临着史上最复杂多变的经济形势。一方面，受国内疫情的影响，二月份楼市销售断崖式下滑，“云卖房”模式应运而生;另一方面，全球疫情蔓延导致金融市场大范围暴跌，流动性危机中各国相继降息、推出QE等宽松救市措施，但巨大的经济损失已无可避免。

全球金融风暴下，对于高杠杆的房地产企业而言，无异于雪上加霜。而万科、恒大等龙头房企发布的2019年年报，也给楼市蒙上一层阴影。不过，部分城市楼市已经出现复苏迹象，房价则呈现出稳中有落的局面。

万科销售毛利下降，恒大净利腰斩

不仅净利低于市场预期的410.29亿元，增速也创出近4年来新低。

3月17日，万科公布了2019年的年报，2019年实现营业收入3678.9亿元，归属于上市公司股东的净利润 388.7亿元，同比分别增长23.6%和 15.1%，此外，在销售增速、盈利能力等方面，万科的表现也难以让投资者满意。

销售增速同样创出近4年来新低

年报显示，万科2019年实现销售面积4112.2万平方米，同比增长1.8%;实现销售金额6308.4亿元，同比增长3.9%。销售面积增速快于全国同期(2019年全国商品房销售面积增速为-0.1%)，销售金额增速慢于全国同期(2019年全国商品房销售金额增速为6.5%)。，其2018年、2017年、2016年销售额增速分别为14.5%、45.3%和39.5%。盈利能力方面，万科的毛利率由2018年37.48%下降至2019年36.25%。其中，

其中核心净利润约为408亿元，同比下滑48%；净利润约为335亿元，同比下滑50%。

另一家房企龙头的业绩更不如人意。3月22日晚间，中国恒大发布盈利预警，预期2019年全年核心业务净利润及净利润有所下降，公司表示利润下滑主要是售价较低的清尾销售楼宇在2019年交楼结转，导致交楼单价下降所致。

全国房地产投资、销售数据大幅下跌

万科、恒大等龙头房企业绩不及预期，但一线房企保利、融创等却有良好的增长。不可否认，房地产的黄金岁月已经过去，距离2012年万科首提白银时代，也已经过去了八九年之久。万科总裁祝九胜认为，“整个行业毛利的下降”，都“可能是长期的趋势”。

一年半之前，也就是2018年秋天，万科秋季例会的主题甚至成为了“活下去”。新冠疫情的出现，“活下去”更面临挑战。万科董事会主席郁亮在业绩会上直言，今年爆发的新型冠状病毒疫情对每个人、每家企业、每个行业都意味着巨大的困难和挑战。

近期国家统计局发布的数据，已经说明了一些问题。2020年1-2月，全国房地产开发投资额1.01万亿元，同比下降16.3%，增速较2019年全年放缓26.2百分点。2020年1-2月商品房销售面积8475万平米，同比减少39.9%。

多地出台扶持政策，房住不炒依然是主基调

作为全年销售数十万亿元的行业，房地产市场关系到社会经济生活各个方面，稳定发展至关重要。据不完全统计显示，2月以来，已经有70余省市发文扶持楼市，但同时也有多个“救市”政策被叫停。

但仍多次强调“房住不炒”、“稳地价、稳房价、稳预期”的政策基调。

2月以来国家层面也从降低融资难度、为企业减负、放宽公积金限制等多方面入手出台楼市扶持政策，上周，银保监副主席在国新办发布会上表示，坚决落实房住不炒的要求，促进房地产市场平稳健康发展。

房地产金融政策仍然会维持现状而不是放松

东兴证券认为，房地产金融政策基调不变。3月16日MLF利率3.15%和上次操作持平。3月17日监管层强调信托额度不可超过2019年底水平。3月17日银保监会官员表示房贷政策基调未变。3月20日，1年期和5年期LPR报价4.05%和4.75%，与上次持平。同一天监管部门明确要求2020年全年专项债不得用于土地储备、棚改等与房地产相关领域。以上央行操作和监管层表态显示。但判断后续伴随国内外货币政策宽松周期的延续，房企融资或将继续边际改善。尤其是商业银行，在稳住息差的动力下，有望对长久期高收益率的开发贷加以支持。

“云卖房”萌芽，销售开始恢复，房价稳中有落

新冠肺炎疫情让今年年初的楼市进入“冰冻”状态，各地售楼处纷纷关闭，不少房企开始转战线上“自救”。据克而瑞研究中心统计，前200强房企中已有143家房企在线上“云卖房”。这其中名头最响亮的，当属恒大的“恒房通”。恒大日前宣布，在全面实施“网上卖房”后，该公司2月份共实现网上认购总套数99141套，优惠后房屋总价值1026.7亿元。

恒大2月份实现合约销售额达447.3亿元，同比大增约108%，合约销售面积513.8万平方米，同比大增约154%，均位居行业首位。

“云卖房”已经实实在在的体现在了销售业绩上。3月5日恒大公告显示，截至2月末，恒大累计实现合约销售额853亿元。2月单月和前两月销售情况，中国恒大均位列行业第一位。

分析人士认为，当下房地产行业转战线上主要是受疫情影响，是“非常时期的非常办法”，还处于起步和试水阶段。短期内，线上卖房不会替代线下销售，但会是线下销售的重要补充手段。

随着国内疫情的缓解，售楼处开始解封，房企销售数据也出现回升，部分城市甚至出现“抢房”现象。3月16日晚8点，万科通过线上卖房的方式推出深圳“万科星城”项目，开盘1分钟销售额达12亿，7分钟售光288套房。3月20日，苏州的三个房地产项目同时开盘，共推出近900套房源。无论是线上销售还是线下选房的项目，几乎都是“秒光”。3月25日晚8点，北京网红新盘20分钟热销814套。

苏州、南京、杭州三城复苏力指数位居前三。

楼市复苏的脚步越来越近。贝壳研究院近日发布的《房地产市场复苏力指数城市排行榜》显示，二手房方面，贝壳研究院数据显示，在链家覆盖的18个城市中，上上周(3月16日至22日)成交量已经相当于去年3月周均水平的75%。新房方面，上海易居研究院的数据显示，自2月末开始，主要城市的新房成交量就逐渐从底部反弹。到3月中旬，全国房地产市场新房成交已恢复至年初水平的7成。

更可喜的是，疫情并未对房价构成重大影响，整体呈现稳中有落的局面。3月16日，国家统计局发布2月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况，统计数据显示，2月份，70个大中城市中，21城新建商品住宅销售价格环比上涨，26城环比持平，23城环比下跌。二手房方面，27城房价环比下跌、29城持平，仅14城环比上扬，且多以微涨为主。

二季度回暖预期较高，众多机构看好地产行业

房地产开发需求、房企融资等在二季度得以明显改善预期仍较高。

东莞证券认为，短期销售大幅回落主要是受疫情影响，居民外出受阻、经济活动停顿及售楼处关闭等特殊情况导致的，并不代表行业本身基本面迅速转差，也并非销售需求急剧收缩的真实反映。随着疫情受到控制并且逐步消退，行业景气度将会较快地恢复到正常水平，短期抑制的需求得到回补弹性较大。

地产股的机会可能比楼市的机会更为确定

另外，分析人士普遍认为，在全球降息潮的背景下，我国货币政策宽松预期有望增强，房产保值、房贷利率下降等因素影响下，楼市的表现依然值得期待。相比较而言，，尤其是基本面稳健、盈利确定性较强、且分红率较高的优质地产公司，在全球各大经济体无风险利率下行的背景下，投资价值持续凸显。

同时疫情仅影响短期购房行为而不影响中期购房需求，地产的压舱石作用凸显。

进入新年以来，地产板块持续被众多机构看好，接近40家机构发布行业研究报告，评级多为看好、推荐、增持等。中信建投认为，未来政策边际改善仍有空间，近日国新办维护金融市场稳定发布会上，央行表示要继续保持流动性的合理充裕，全球各大央行也采取积极措施，整体利率下行对板块估值构成支撑。

地产板块估值处于历史低位，股息率吸引力较大

受到疫情、国外股市暴跌等多方面因素影响，A股、港股地产股也出现大幅下挫，主要龙头股估值逼近历史低位，股息率则达到历史高位。申万一级房地产指数近期市盈率逼平历史最低的8.09倍水平，最新市盈率为8.64倍;最新市净率1.23倍，接近历史最低1.13倍水平，股息率则达到3.24%，达到历史相对高位(历史最高为3.79%)。未来随着2019年年报的不断披露，股息率水平有望进一步升高。

万科A

具体到个股方面，最新市盈率为7.7倍左右，最新市盈率为6.8倍左右，二者估值均处于历史相对低位。在估值处于历史低位的情况下，主要龙头股的股息率同样处于历史相对高位水平。万科A股息率接近4%，保利地产按照2018年分红计算最新股息率超过3%。

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