诸葛找房：4月新房市场持续发力 二手房成交高位回落|每日热闻

一、4月北京新房成交量价延续齐升态势，西城、海淀等6区成交走高

（一）成交：4月新房成交实现“三连升”，月均成交水平赶超去年

2023年4月份，北京新房市场持续释放暖意，成交量继续走高，创近半年来月度成交新高，且同环比实现“三连升”。根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2023年4月北京新建商品住宅成交7924套，环比上升11.97%，环比升幅较上月收窄34.77个百分点；同比上升14.23%，同比升幅较上月收窄29.91个百分点。从月均成交水平来看，2023年前4月北京新房平均成交5936套，较2022年同期上升18.54%。月均成交水平赶超去年。

【资料图】

在4月多城楼市成交普遍下滑的背景下，北京新房市场延续上涨行情，既向市场传递了一定的积极信号，也反映出北京楼市较具一定韧性，市场需求相对稳健。展望后市，当前购房政策较为宽松，加之临近6月房企年中业绩冲刺节点，预计5月新房成交将以稳为主，二季度新房整体成交规模有望迈上新台阶。

（二）价格：4月新房价格实现“二连涨”，同环比涨势双双扩大

2023年4月份，在新房成交活跃度稳步上升以及主城区部分高端项目热销的带动下，北京新房价格实现“二连涨”，且同环比涨幅双双走阔。根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2023年4月，北京新房成交均价为57763元/㎡，环比上涨10.02%，环比涨幅较上月扩大1.92个百分点；同比上涨29.67%，同比涨幅较上月扩大20.11个百分点。

（三）供应、库存：4月新房供应缩减近半，库存量持续下降

2023年4月份，北京新房供应大幅“缩水”，同环比跌幅均超90%，单月批准上市套数创近5年来新低。根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2023年4月新房批准上市套数778套，环比上月下降90.9%，同比下降95.4%。库存方面，在去化端持续发力以及供应端大幅缩减的背景下，本月库存量继续下降，数据显示，2023年4月北京新房库存量为97125套，环比下降1.49%，同比下降11.90%，这是库存量同比时隔1年再次转降。从去化周期来看，4月去化周期为16.4个月，较上月缩短0.5个月。

2023年4月，北京有6个商品住宅项目获取预售证，分布在朝阳、顺义、昌平、通州、海淀这5个区域，其中，顺义区有2个新领销许项目，其余4区各有1个新领销许项目。位于顺义区马坡板块的锦堂佳苑为本月预售套数最多者，推出20栋住宅楼，共1358套房源可供销售，预售面积为26881.9㎡，该项目由招商蛇口及中国建筑双央企联袂打造，交通、医疗、生态等配套资源完善，是一处综合优势突出的居住区。

（四）分区：4月顺义区成交领跑，西城区涨势强劲

从4月北京区域新房的成交表现来看，顺义区成交量领跑，4月成交1597套，占比达20.15%；房山、朝阳2区也表现不俗，分别以1120套、971套的成交量位居区域第二、三，成交占比均超10%；与此同时，延庆、平谷2区成交体量偏小，单月成交均低于70套，成交占比均不足1%。

较上月成交量的变化来看，有6区成交呈现上升态势，且其中含有3个区域的成交量较上月翻番，西城区、海淀区位居成交涨幅前二，分别较上月上涨16533.33%、129.73%；其余10个区域成交量均较上月下降，门头沟、延庆2区成交降幅均超50%。

（五）板块：TOP3板块成交超400套，房山良乡板块稳居首位

从4月各板块的成交表现来看，3个板块成交超400套。房山区的良乡板块成交活跃度仍然较高，连续2月霸居成交首位，4月成交810套，较上月翻倍，成交均价28665元/㎡。其次为西城区的陶然亭、白纸坊板块，4月成交494套，成交均价为164594元/㎡。海淀区的温泉板块虽然位次由上月第二降至本月第三，但成交量却较上月315套增加至453套，仍保持着较为稳定的上涨势头。昌平区的东小口，石景山区的苹果园、八角、金顶街2个板块跻身成交前五，4月分别成交228套、227套。

（六）房企：13家房企销售额超10亿，中海地产大幅领先

从各大房企在北京市场的表现来看，13家房企销售额突破10亿元，较上月减少1家。其中，凭借多个热销项目，中海地产销售业绩升至首位，4月实现销售额118.31亿元，是本月唯一一家销售金额突破百亿的房企；城建发展虽然位次由上月首位降至本月第二，但销售揽金仍保持稳增态势，4月实现销售额43.24亿元，较上月增加约1.7亿元；首开股份稳居第三，销售额为31.86亿元，较上月减少约4.2亿元；华润置地和中国金茂的销售表现也不俗，分别以29.57亿元、22.53亿元跻身销售额前五。整体来看，品牌国央企在北京新房市场的揽金地位长期处于靠前之列，如华润置地、中海地产等，这与北京市场上高端住宅项目日益备受追捧有着较为密切的关系。

（七）项目：北京恒大御峰成交量领先，中信城成交额居首

从4月份北京新房成交套数TOP20项目来看，昌平、大兴、房山、顺义4区的项目成交活跃度不相上下，各上榜3个项目。其中，房山区的北京恒大御峰位居成交套数首位，4月成交582套，该项目以79-129㎡的户型为主，生活配套齐全，整体可覆盖刚需和改善的需求。西城区的中信城以490套位居成交第二，成交价格为165453元/㎡。海淀区的栖海澐颂凭借200套的成交量跻身前三，成交均价为82857元/㎡。

从成交金额排行来看，东城区的中信城凭借绝对的高单价优势以及不俗的成交规模，本月成交金额遥遥领先，实现86.3亿元的成交额。同时，东城区的北京城建·天坛府位居第二，4月实现成交额26.02亿元，较上月增加约4亿元，成交单价也处于较高水平，为116856元/㎡。栖海澐颂与石景山区的中海长安誉分别以16.85亿元、14.2亿元位居成交额第三、四位。

二、4月北京二手住宅成交规模下滑，业主涨价信心下降

（一）成交：4月二手住宅成交回落超30%，同比由升转降

在3月二手房市场大规模释放下，4月北京二手房成交活跃度下降，同环比双双转降。根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2023年4月北京二手住宅成交13928套，环比下降34.65%，同比下降1.2%。从月均成交水平来看，2023年前4月北京二手住宅平均成交14716套，较2022年同期上升15.46%。月均成交水平赶超去年，主要是依靠了3月份成交强劲的拉高。另外，不可否认的是，4月份二手房市场交易回落确实展现出了当前购房需求的释放有所减弱，短期内仍需要政策端的持续支持，如进一步优化“带押过户”业务等，以助力二手房市场交易维持稳中有升态势。

（二）价格：二手房市场均价“六连涨”，4月同环比涨幅收窄

自2021年底起，北京二手房市场均价大致呈现持续上涨态势，且价格走势较为稳健，月度涨跌幅均不超3%。2023年4月，北京二手房价格继续上扬，同环比涨幅双双收窄，截至本月，北京二手住宅市场均价已实现“六连涨”。数据显示，2023年4月北京二手住宅市场均价为62682元/㎡，环比上涨0.22%，环比涨幅较上月收窄2.42个百分点；同比上涨8.64%，同比涨幅较上月收窄0.14个百分点。

（三）调价房源：4月涨价房源占比继续下降，较上月回落6.3个百分点

从涨降价房源来看，2023年4月北京二手住宅调价房源中涨价房源占比为9.8%，较上月下降6.3个百分点。涨价房源占比“二连降”，且4月占比不足1成，反映出当前市场情绪复苏的持续性偏弱，业主涨价信心下降。