江西：启动“物业社区行”活动 重点聚焦物业管理问题

近年来，群众通过各种渠道投诉物业的现象比较普遍，社会各界都迫切希望进一步加强物业管理。3月1日，省人大常委会《江西省物业管理条例》执法检查督办情况通报暨2022“物业社区行”活动启动发布会在南昌召开，记者从会上获悉，去年通过执法检查督办，有的物业对相关问题进行了整改，今年，我省将启动“物业社区行”活动，重点聚焦物业管理区域公共收益不透明等问题。

现状：住宅小区业委会成立比例低

以南昌为例，目前在物业管理方面存在着一些问题，有关部门也正在着手解决这些问题。有关数据表明，全国住宅小区业委会的成立比例仅在30%左右，南昌市住宅小区业委会成立比例约32%，业主自治落实不到位的问题是个全国性的课题。解决这个问题，需要充分发挥行业主管部门、街道社区的指导监督作用。

对老旧小区停车难问题，南昌公安交管部门对辖区内老旧小区周边道路开展了全面摸排，摸排出74条具备停车条件的支路，增设了一批“夜间错时临时停车区域”，共5000余个泊位。同时，南昌还在50多个老旧小区改造中，将停车场建设纳入整体改造内容，最大限度挖掘了公共停车泊位25976个(全市共计完成新增公共停车泊位38247个)。

此外，专项维修资金使用难集中体现在“两个三分之二”的使用决策高门槛。目前，南昌市维修资金使用率已达到7.79%，高于全省4.66%的平均水平，但实际使用率仍不高。记者获悉，新实施的《民法典》降低了使用决策门槛，将提高今后专项维修资金使用效率。另外，南昌多措并举、强化服务，一是打通“应急通道”，对于电梯、二次供水和排水系统、消防系统、外墙脱落剥落等六种严重危及房屋使用安全的情形，经鉴定核实后可采取简易程序应急使用;二是深化“简政放权”，自2019年3月起在全省率先将维修资金使用审核权限下放到各区住建部门，减少审核环节，方便业主申请;三是推进“一次不跑”，全面建成市城区住宅专项维修资金便民服务平台，让业主足不出户办理交存、使用、退款等各项业务。

“物业社区行”活动重点聚焦三个方面

聚焦县级及以下政府和街道、社区物业管理履职不到位问题。如：条例执法检查中，通过热线电话反映政府部门对物业管理监督和指导不力的问题有931个，占44.6%，群众不满意度比较高，须尽快推动各级政府及相关部门建立健全加强物业管理监管、服务、协调的工作机制。

聚焦物业管理区域公共收益不透明问题。如：条例执法检查问卷调查显示，有62.8%的物业服务企业未公示相关物业管理信息、26.1%的部分公示相关物业管理信息，广大业主意见比较大，必须有效推动物业服务企业依法公开公共收益收支台账。

创新推广物业监管新模式。通过执法检查，不少地方成功总结了一些推进物业监管的好经验、好做法，尤其在探索“党建+”引领物业管理方面成效明显。如：南昌市着力搭建社区党组织领导下的居委会、居民理事会、业委会、物业服务企业等多元参与的公共协商平台;上饶市开展“党建+幸福小区”五星级示范点创建活动等。

进展：部分问题已整改落实到位

在2021年《江西省物业管理条例》执法检查督办中，部分问题已整改落实到位。

江西正荣物业总经理刘国成介绍，去年，省人大常委会《江西省物业管理条例》执法检查中，对“正荣大湖之都”住宅小区项目进行实地检查，发现存在一系列问题：窨井盖缺失隐患、物业管理区域内违规养犬养鸡种菜、电动车违规在楼道内充电管理不到位等，为此，南昌市县有关主管部门与该物业公司对接督办。在整改中，江西正荣物业筹资80余万元重新购置7000余块纯铁铸窨井盖，对小区所有破损、树脂窨井盖进行了全面更换。此外，正荣大湖之都不少业主为农村进城居民，且居住的老年人占相当比例。有关饲养鸡鸭等现象，主要在节假日时有发生，居民从乡下老家带来用于节假日家中聚餐使用的鸡鸭家禽，一时用不了的，暂时在小区圈养。针对此类情况，江西正荣物业会同社区多次上门做劝解工作，请居民尽可能将宰杀好的家禽带回小区，对未宰杀的家禽要及时宰杀或者送至乡下继续饲养。为解决电动车停放充电矛盾，江西正荣物业向地产申请改造资金，并已在小区各个组团区域建立了非机动车棚、充电桩共计70余处，以便居民无偿使用。

不过，整改力度有待进一步加强。主要是执法检查发现问题整改清单涉及的21个具体问题依然时有发生。另外，机制性难题有待进一步破解。如业主大会召开难、决策难，业委会成立难、运行难、监管难等问题，因业主参与积极性不高、现有政策没有相关规定，须通过创新机制予以破解。