保利发展增收不增利 “进三争一”目标是否能如愿？

一如大多数房企的业绩表现，保利发展同样没能逃过“下降”的命运。财报数据显示，2021年保利发展实现营业收入2849.33亿元，同比增长17.2%;不过，2021年保利发展的净利润为371.89亿元，同比下降7.14%;归属于上市公司股东的净利润273.88亿元，同比下降5.39%。增收不增利被完美诠释。

在保利发展交出的2021年度成绩单上，总负债规模突破万亿、利润指标首降是无法回避的问题。4月21日，保利发展召开了2021年度业绩发布会，对于总负债规模突破万亿的问题，管理层只给出了“公司经营稳健，债务风险低”的回应。

融创中国年报难产，保利发展底气更足，并提出了“进三争一”的目标。面对外部市场下行压力，内部负债规模急剧“肿胀”，保利发展又是否能如愿?

增收不增利 华东片区最闹心

2021年7月，保利发展前董事长宋广菊正式退休，刘平成为了继任者，同样也接过“重回前三”的重任。

早在2017年，宋广菊曾公开宣布，未来两至三年保利地产(变更前简称)要重回行业前三，但比较遗憾的是，直至宋广菊退休，上述目标也没有得到兑现。

刘平接棒后，保利发展也提出了“进三争一”的目标。“公司作为行业龙头，不简单追求规模上的排名，更多的是按照既定战略，把握市场机会，保持企业持续健康发展。”保利发展董事长刘平在会上称，在行业波动中，作为行业领军企业，公司的资源、资金、品牌实力都更具优势，更能捕捉市场机会。基于对行业和公司自身竞争力的信心，公司提出的“进三争一”目标，是有信心和底气的。

除规模“争抢”外，利润增长乏力也是摆在刘平面前的一大难题。2021年保利发展实现营业收入2849.33亿元，同比增长17.2%;不过，2021年保利发展的净利润只有371.89亿元，同比下降7.14%;归属于上市公司股东的净利润273.88亿元，同比下降5.39%。增收不增利被完美诠释。

对于利润下降的变化，保利发展也给出了一个地产行业的共同解释，主要受地产项目利润率下降影响。

2021年，保利发展毛利率为26.8%，同比下降5.79个百分点;净利率13.05%，同比下降3.42个百分点。保利发展方面也直言，“未来随着高地价项目的陆续体现，毛利率表现仍将承压。”

从具体区域来看，华东片区“掉队”严重。保利发展六大国内片区中，华东片区的毛利率为21.23%，排名倒数第一。有意思的是，此次华东片区的毛利率虽然表现不佳，但却较去年增长了0.93个百分点，看来还是一个屡次坐后排的学生。

2021年，保利发展的营业收入为2849.33亿元，同比上升17.2%;营业成本却高达2086.31亿元，同比上升27.25%。“主要为结转规模扩大，相应结转成本增加，同时相关产业成本增加。”保利发展方面称。

地产分析师严跃进表示，受疫情反复及外部复杂环境影响，今年一季度的房企业绩普遍表现不佳，保利发展“进三争一”的目标，今年存在极大的挑战。此外，房地产行业资源向头部转移，头部企业竞争优势也不会拉开太大差距，这同样给“进三争一”带来了难度性。

2022年1-3月，保利发展实现签约面积553.87万平方米，同比减少22.89%;实现签约金额906.95亿元，同比减少27.02%。

收缩拿地 看中“并购”?

为了“重回前三”的目标，保利发展近年来也铆足干劲，储备了很多“面粉”，甚至一度逆势扩张。

回顾近几年保利发展的拿地节奏，2016年、2017年拿地金额分别为1214亿元、2765亿元，同比增幅高达85.1%、127.8%;2018年、2019年节奏有所放缓，拿地金额分别为1927亿元、1555亿元，同比分别下降30.3%、19.3%。

2020年，保利发展逆势扩张，全年拿地金额2353亿元，同比增长高达51%;新增建容面积3186万平方米，同比增长19%。

2021年，房地产市场拿地氛围整体“躺平”，保利发展依旧继续保持较高的投资力度，全年拓展项目 145个，比2020年同期只少了一个。新增容积率面积2722万平方米，同比下滑15%;拓展金额1857亿元，同比下滑21%。数据虽然在降，但却是在高基数的影响下。

对于拿地规模的变化，保利发展财务总监王一夫回应称，市场规模见顶后市场需求是相对聚焦的，会回归一二线核心城市，且主要会集中于这些城市的成熟区域，而由于“双集中供地”政策，这些城市的供地在第一季度是相对有限的，所以基于这样的判断，随着第二季度的中心城市陆续进行供地，公司严格按照立项标准，适当提升拓展力度。

“公司也在密切关注一些收益更佳、风险可控的收并购机会，这些项目的落实可能需要的时间和周期会更长。”王一夫表示。

“到处都是爆雷后的便宜资产，像保利这样手握巨额授信的央企会越来越谨慎地拿地，从收并购获得红利。”北京某民营房企投资副总裁直言，相比于二级市场直接拿地的利润，收并购央企的谈判空间更大，据他透露，目前市场好的资源5折也是可能的。

总负债规模突破万亿

大量的“面粉”储备，成为保利发展“进三争一”的底气，但不容忽视的是，这也对企业现金流带来了极大考验。

2021年，保利发展经营活动产生的现金流量净额约为105.51亿元，比上年同期减少了30.38%，主要是项目投资支出增加所导致。

在此基础上，保利发展筹资活动产生的现金流量净额约为344.58亿元，而上年同期为-18.78亿元，比上年同期增加高达363.36亿元。保利发展解释称，这主要是由于融资规模增加，合作方投入增加所致。

作为央企，保利发展在融资方面颇具优势。在行业融资环境收紧、房企信用利差扩大的背景下，保利发展抢抓低成本资源，报告期内发行公司债86.9亿元、中期票据100亿元。

2021年，保利发展应付债券为416.2亿元，较去年同期大幅增长66.04%，一年内到期的非流动负债为605.7亿元，长期借款2319亿元，负债总额更是超过了万亿元。

对此，王一夫以“公司经营稳健，债务风险低”作为回应。王一夫称，公司总负债中，有息负债为3382亿元，其他经营性负债为7588亿元(其中预收房款为4534亿元)，公司经营稳健，债务风险低。