房地产行业回归理性 上下游多个细分板块短期回暖

随着房地产行业逐渐回归理性，上下游多个细分板块短期现回暖迹象。12月21日，同花顺数据显示，行业板块当中，房地产开发涨6.33%，房地产服务涨7.62%，酒店及餐饮涨4.46%;概念板块当中，物业管理涨7.08%，租售同权涨5.90%，特色小镇涨4.84%，装备式建筑、土地流转等多板块跟涨。

12月15日，国家统计局公布了前11个月国民经济运行情况以及房地产行业数据。房地产方面，市场总体稳定，商品房销售和投资保持增长，增势有所减缓。前11个月，商品房销售面积同比增长4.8%;全国房地产开发投资137314亿元，同比增长6.0%;两年平均增长6.4%。国家统计局新闻发言人在答记者问时表示，今年以来，各地坚持购租并举、因城施策，促进房地产市场健康发展，成效逐步显现，部分城市房地产价格较快上涨的势头得到了抑制。同时，房地产行业稳定发展仍然具备较多有利条件，比如经过市场调整，市场参与者更加理性，房地产长效机制也在逐步完善。

克而瑞研究中心分析预估，2021年全年房地产开发投资规模同比有望增长5.2%。其中，建安投资中竣工投资是开发投资的最主要支撑力，全年同比料增15.9%。不过，受全行业下行和过去两年开工、拿地规模高基数影响，全年新开工面积和土地购置面积预计分别下降10.3%和11.4%。

机构普遍认为，房地产产业链上下游一些细分领域存在机会。国盛证券研报认为，中央经济工作会议指出，在基建方面，要适度超前开展基础设施投资，预计专项债有望加快发行及使用，基建类预期改善有望促估值修复。其中，地产方面重点强调要推进保障性住房建设，保障房有望成为明年稳增长重要抓手之一。

克而瑞方面分析指出，当前房地产市场出现小幅回暖。不少房企通过项目转让、股东借款等方式补充现金流，还有部分房企继续通过配股融资的方式募集资金，为明年新一轮的投资机会储备资金。值得一提的是，在房地产市场存量时代，物业管理已经成为新的蓝海，房企拆分物管业务单独上市也成为行业一大趋势。

从已经上市的物业管理企业2021年中报数据来看，各家企业规模与业绩仍在不断提升。中指院分析指出，尽管上市物企前期涨幅较大，资本套现难免导致板块短期较大波动，但行业长期向好因素不变，物业管理服务空间依然巨大，看好未来高增长的发展逻辑。预计2021年物业行业规模将超270亿平方米，行业总收入将突破6750亿元。与此同时，整个市场的集中度也在进一步提升。一方面，大型物业管理企业在庞大的管理面积基础上仍高速增长，强者恒强趋势凸显;另一方面，中小型物企借力并购、市场拓展等多种手段快速提升市场份额，甚至实现弯道超车。预计到今年年底，全国物业管理面积总计将达274亿平方米，前10位企业以在管面积计的市场份额将由2020年的10.17%提升至2021年的16.1%，且百强企业市场份额则会由2020年的49.7%提升至52.1%，首次实现占比过半，行业马太效应愈发显著。

平安证券指出，预计在良性循环导向下，房地产行业未来更多支持措施有望陆续落地，带动行业融资、销售、购地等逐步回归常态。