年底特价房频现 “降价”后面有文章

距离2021年结束不到半个月，广州楼市的抢客大战依然在持续。

从供应方面看，不仅外围区域的新盘新货陆续发售，就连海珠、荔湾及天河等中心区的新盘也在积极争夺市场，全市过万套的月度新增供应，让开发商们促销出货的神经丝毫不敢放松。特别是在这个月内，市内一些热销的大盘如金域曦府、亚运城、黄埔中央城、保利天汇、珠江花城等盘还将推售新货，吸客效应较为明显，大盘周边的项目因此将要付出更大的营销努力。

调控力度不减的今年年底，楼盘的促销花样因此越来越多，特价单位、送管理费、砸金蛋、首期可分期、内部转名等不一而足。对于买家而言，能以更实惠的价格买到好房子自然是好事，但面对眼花缭乱的促销，甚至在素质良莠不齐的中介经纪疯狂的推销中，一些买家往往也会遭遇促销套路，原有的购房喜事因此变成了烦心事。在今年特殊的调控环境下，有三大套路需特别留意。

推迟网签 N年内可内部转名

开发商急于卖楼回笼资金，而有部分消费者在近期有购房需求，看似“郎有情妾有意”的事情，却苦于买房者被限购，没有买房的资格，无法成交。往常，大多数开发商的做法是等有购房资格的人上门，反正愿意买房的人多着呢，如今，随着购房需求的减少，开发商不得不想方设法将这部分原本属于鸡肋的需求开发出来，推迟网签，让购房者有更多腾挪出名额的时间。

首付比例不同 宽限时间有异

因为开发商的目的是为了尽快回笼资金，因此不同的首付金额往往意味着不同的宽限时间：首付三成或以下的买家往往不能被宽限网签时间;首付五成左右的买家可以获得半年左右的网签宽限期，七成甚至是全款的买家能获得更长的宽限期，可以一年内网签甚至最长的可以五年才网签，对于希望自住却苦于暂时没有名额的买家而言，似乎等于提前拥有了改善居住的可能。

与网签期宽限配套的，往往是购房者可以在正式网签之前选择内部转名，也就是说，如果因为房屋升值，买家想出售获利或者是其他原因，买家还可以选择将自己的房产转让，一进一出少了至少十万元的税费，对带有投资性质的买家，亦好像等于多了获利的空间。

不能及时网签 存在巨大风险

放松网签时间，允许N年内内部转名，表面看起来对买家极其友好，实际上却存在着巨大的风险。一是因为没有网签，这样的交易不能被认定为合法，难受法律的保护。此前曾经有这样的案例，因为房价回升金额巨大，开发商去有关部门处主动报告并接受处罚——目的只是为了让有关部门认定这样的非法交易无效，开发商可以重新以高一大截的价格将房子卖出去，而买家只收回了已支付的房款。

这还不算是最坏的，有部分开发商为解决资金短缺的问题，甚至一房多卖，这些不合法的交易所得往往不会进入政府的监管账户。若是开发商卷款而逃，虽然买房者选择诉讼解决的时候都能够获胜，不过开发商往往已进行了资产转移，房产也同时被卖与了众人，其中一人可能已经合法地进行网签，其他未网签的购房者交了大量的房款，却可能面临钱房两失。

双合同销售 表面平买 背后购房成本反增

文/羊城晚报记者 梁栋贤

为了让楼市平稳发展，广州新拿到预售证的楼盘都必须接受指导价，对于一些售价在附近街区偏高的楼盘而言，这可能意味着需要有3%甚至更大幅度的降价，为了降低成本、增加收益，有的楼盘就将装修剥离出来销售，双合同销售也重出江湖。

平价买房后要捆绑装修

去年，黄小姐相中了某网红楼盘，无奈某热门户型一房难求，销售人员告诉她，等下一期吧，这一等就等了大约一年。近日，该楼盘某销售人员主动联系上了她，最惊喜的是，房子单价从当时的近6万元变成了如今的5.4万元起。不过当到场了解后，她才发现，卖5.4万元的是最差的单位，她看中的单位单价都要5.5万元甚至以上。

不仅如此，买房时要签订两份合同，一份是正常的商品房买卖合同，另外一份是装修合同，装修单价约5000元/平方米，如果将装修合同放在一起算，此时的房价和去年差不多。

虽然现场展示的装修标准还不错，不过黄小姐认为还是不值5000元单价。只签订正常的合同，拒绝附加的装修合同是否可以?这个要求被销售人员当场拒绝。

双合同后购房成本增加

表面看起来，在“双合同”后，黄小姐的总房价并没有增加，实际上，对她而言置业成本比以前可能还略高一些。因为装修贷款往往是按照消费贷的模式放款，其年利率比普通的房贷利率要高一个百分点以上。其次，和房贷最长可以申请30年还款不同，装修贷款最长的还款年限往往只有五年，因此头五年消费者的还款压力非常大。

还有一个隐藏的风险：购房合同一般是消费者与房企签订，若日后发生什么装修质量问题可以找开发商解决，而装修合同则很可能和施工方签订，一旦发生装修质量问题，很难界定这是房屋的基础质量不好还是装修质量不好导致，要找人保修还得先确认责任人，麻烦许多。

特价房频现 “降价”后面有文章

文/羊城晚报记者 陈玉霞

年底楼盘促销花样虽多，但降价仍是最吸引眼球、最能刺激购买力的方式，花样名目包括一口价、特惠价、限量珍藏价、内部员工价等。羊城晚报记者走访一些热门楼盘发现，年底的这波促销价，有些是真实惠，有些则是名义上的降价。

直降4000元/平方米?没那么简单

近日，想在年底置业的吕先生收到黄埔区某盘销售人员电话，称推出一批新品，价格比前期低了4000元/平方米。吕先生前往现场了解发现，新货的价格确实是低了，但是交楼标准也低了。“以前的交楼标准是精装，入门玄关柜、洗碗机、净水器、阳台收纳柜、房间衣柜等都会配齐，但现在的交楼标准就变成了简装，各类柜子都没配了，”吕先生说，这些是明眼能看到的，但更多的恐怕是普通人看不出来的，“比如地砖、墙面涂料、门、橱柜等，即使开发商选用最低等级的建材来节省成本，我们也不得而知。”

即是说，该楼盘新品的降价，并非真正意义的降价，它只是通过减配交楼标准来实现。

房子同样适用“一分钱一分货”

和很多消费品不同，房子的定价和地段、配套、朝向、楼层等有一定关系，可谓一房一价，且“一分钱一分货”。因此，特价的房子，有可能是该批单位为低楼层、或朝向较差的单位，有可能仅仅是几套尾货单位的噱头，有可能是受噪音等外围环境影响较大的单位，当然，也有可能是各种标准都减配的单位。

为了促销，不少楼盘会启动一二手联动销售，有些中介经纪为了增加带客量，也可能夸大楼盘促销力度及报低楼价。此时的意向买家，需保持冷静，多看盘多比较。