青客公寓收到全国房东和租客投诉 行业隐患在哪里？

继蛋壳公寓之后，又一家长租公寓陷入危机。

近期，头顶“长租公寓第一股”的青客公寓遭到了来自全国房东和租客的投诉，称该平台存在拖欠房东租金、水电费，拒绝租客退房、撤销租金贷，并且以疫情为借口要求房东减免租金，却未对租客减免等问题。

无独有偶，春节期间，蛋壳方面以疫情为由单方面要求房东免租一个月并延期30天交付租金，与此同时却并未减免租客的租金。而自如在疫情期间趁着部分即将到期的自如租户没法搬家，将续租租金坐地上涨10%—30%，引发租户强烈不满。

事实上，无论是蛋壳公寓，还是青客公寓，还是其他品牌的长租公寓，财务状况紧张已是由来已久的问题，而疫情对行业带来的重创，则加速了这个问题的暴露。一方为年轻群体缓解购房压力，提供适合他们的住所，另一方也愿意为美好生活支付略高于市场的溢价，供需双方一拍即合，理应是件不错的事情，为何纷争频出?甚至一方利益受损?

这就要从长租公寓自身的运营模式说起。业内普遍采取“高进低出”模式，即以高价从房东那里租来房子，再以低价格出租给租客，中间的差价由长租公寓运营平台自己补贴，而补贴的钱则来自于疯狂涌入这个市场的资本，在长租公寓最野蛮生长的2018年，融资金额高达1500亿元，即使在降温的2019年，也有360亿元。也就是说，除去资本的介入，“高进低出”的模式本身是一种亏损的模式，随着规模的扩大，短期内会亏得越多，需要资本不断的填充这个“窟窿”。

这跟之前的打车平台、电商平台差不多，但事实上，这种互联网平台的运作模式，直到今天，也没几个盈利的。这种模式的最大隐患是，如果资本不再跟进，平台失去了“输血”就会导致资金链断裂，平台只能倒闭收场。去年的乐伽公寓就是这样的下场。

此外，长租公寓的另一个重大隐患是，行业普遍引入高金融杠杆——租金贷。就是很多长租公寓平台会和第三方金融机构合作，由金融机构替租客一次支付一年甚至两年的租金给平台，租客偿还金融机构的利息，平台把这笔租金支付给房东。但在实际操作中，平台并没有将这笔租金给房东，而是用来继续跑马圈地扩张市场，一旦平台出现问题卷款跑路了，不仅房东收不到租金，租客也要被驱逐出去，并且背负一笔金融机构的贷款。

这种高度依赖资本的激进投资策略，一旦遇上资本退潮，就会频频爆雷。仅在2019年，媒体公开报道的，陷入资金链断裂、跑路、倒闭等公寓数量就高达52家。实际上，长租公寓或许不是一门好生意，根本原因在于国内租房市场的租金回报率很低，2018年8月，SOHO中国董事长潘石屹在《潘谈会》上也表示不建议投资长租公寓：“长租公寓的回报率最高超不过1%，租房的价格再翻一番还是亏本的，赚钱的事情去做，不赚钱的事情别去做。别跟好多创业者一样，以烧钱为荣，这是一条不归路。”

租金回报率低，是因为房价的过快上涨，要使租金回报率高的话，房价就必须降下来，否则就需要房租不断向上走。但如果房价下降，那是否意味着更多的人可以买房不用租房了?如果房租不断攀升，同样意味着住房支出在收入占比越来越高，这也不是年轻群体能承受的。长租公寓这盘账究竟怎么算，真得好好想清楚。谁也无法预料“黑天鹅”的诞生，唯一能做的就是练好基本功。但对长租公寓来说，本身就靠资本“输血”的，黑天鹅也能把它吞噬掉。蛋壳公寓和青客公寓，就在疫情中尝到了苦的滋味。

其实，长租公寓兴起于我国大力鼓励发展住房租赁市场的背景之下，租售并举也是我国房地产调控的顶层设计，因此，从更高层面来看，长租公寓理论上可以从市场层面帮助这一政策的实现，只是如何运营需要深思熟虑。

目前看到的是，依托强大地产商的长租公寓在疫情冲击面前，仍能够正常运转。因为房企有良好的信用资质，可以获得较低的融资成本。此外，从一季度新开业的项目来看，多数项目集中在北上广深核心城市，同时，还会选择稳定性较强的重资产项目入市，比如商业中心、酒店等，这样可以降低由合约波动带来的经营风险，提高企业的抗风险能力。

可以预见的行业变化有几点：一是租赁行业的进入门槛将不断提高，二是更加比拼运营能力，三是行业资源将重新配置，最后是，疫情将加速行业洗牌，倒闭潮将再次上演。